S’han mantingut els preus del lloguer? Matisem les declaracions d’Illa i Fernández sobre l’eficàcia del topall

El debat sobre el funcionament del topall als preus del lloguer ha tornat al Ple del Parlament. A la sessió de control d’aquest dimecres, el president del PP català, Alejandro Fernández, ha criticat que des que va entrar en vigor la limitació, els preus “no han parat de pujar” (minut 30). Per contra, el president de la Generalitat, Salvador Illa, ha defensat que després d’aplicar la llei, els preus “s’estabilitzen i baixen” (minut 56). Ambdues afirmacions són ENGANYOSES.

Totes dues tenen part de veritat, però ometen una part de les dades. Les xifres de preus del lloguer de la Generalitat mostren que després de la limitació dels lloguers, el març del 2024, els preus van baixar i van mantenir-se per sota del preu pre-topall durant més d’un any. Així i tot, la darrera dada disponible, del tercer trimestre del 2025, marca un nou rècord històric: 877 euros, vuit més que el període anterior a la regulació.

“[Vostès] van limitar el preu del lloguer per a abaixar-lo, i no ha parat de pujar des d’aleshores”

Alejandro Fernández, PP

“Les dades indiquen que a Catalunya, des que s’aplica la llei d’habitatge, els preus dels lloguers s’estabilitzen i baixen”

Salvador Illa, president de la Generalitat

El novembre passat Verificat ja va contextualitzar un intercanvi de dades entre Illa i Fernández sobre els preus de l’habitatge. També van utilitzar l’estadística de la Generalitat, basada en les fiances dipositades a l’Incasòl, per a defensar i criticar, respectivament, el topall als lloguers.

Nou rècord històric després de cinc trimestres de contenció

Fernández ha denunciat que els preus “no han parat de pujar” des que Catalunya va aplicar el topall als lloguers, el març de 2024. Així i tot, les dades indiquen que el preu mitjà dels nous contractes va baixar en el trimestre següent a l’aplicació, i que durant cinc trimestres es va mantenir per sota del nivell previ al topall. Des del 2021, aquesta va ser la primera treva d’almenys dos trimestres en l’encariment dels lloguers.

Dels sis trimestres posteriors al topall pels quals hi ha dades, en dos s’han registrat augments interanuals en el preu mitjà dels lloguers, i en quatre, descensos. Per contra, si el que s’analitza són les diferències intertrimestrals (l’evolució d’un trimestre per l’altre), hi ha hagut quatre trimestres amb encariments i dos amb baixades.

Així mateix, tampoc no és precisa la declaració d’Illa, que ha remarcat l’estabilització i baixada dels preus des de l’aplicació del topall. Si bé és cert que l’estadística del preu mitjà va registrar un descens després que entrés en vigor la limitació, la darrera xifra ha marcat un nou preu rècord, per damunt de les xifres prèvies al topall. 

Els contractes del tercer trimestre del 2025, l’últim amb dades disponibles, es van firmar per una mitjana de 877 euros. Un augment interanual de 38 euros, i que supera per 8 euros l’antic rècord, assolit el primer trimestre del 2024, just abans del topall.

Preguntat per Verificat, l’equip de premsa del president Illa ha reafirmat que “els preus s’han contingut”, argumentant que les darreres dades de l’Incasòl han crescut per sota de la inflació. Entre el primer trimestre del 2024 (abans del topall) i el tercer del 2025, els lloguers han pujat un 0,9% i l’IPC, un 4%, segons l’Idescat. 

La nota de premsa del departament de Territori, Habitatge i Transició Ecològica argumenta que aquesta pujada és “coherent” amb el mecanisme de fixació de preus al final d’un contracte, que permet encariments d’acord amb l’IPC. La pujada del 0,9%, en tot cas, es podria interpretar com una “estabilització”, però en cap cas com una “baixada”.

Verificat també s’ha posat en contacte l’equip de comunicació del PP per demanar-los a què es referia el seu líder, però en el moment de publicar aquesta verificació no havia rebut resposta.

Emparant-se en la llei estatal de l’habitatge del 2023, la Generalitat va aplicar el topall a 140 municipis tensionats el 16 de març del 2024, i set mesos després, el 10 d’octubre, ho va ampliar a 131 municipis més.

La mitjana de preus no certifica si el topall funciona bé

En realitat, aquesta estadística és insuficient per confirmar quin ha estat l’efecte de la llei d’habitatge sobre els preus del lloguer. Pot haver-hi molts altres factors que influeixin sobre els preus, com altres polítiques públiques o l’oferta disponible. Una correlació, per tant, no implica causalitat: calen estudis acadèmics que aïllin els factors per tal d’avaluar l’impacte real de la mesura.

A més, una mitjana aritmètica pot ocultar tendències subjacents en diferents tipus d’habitatges. Un estudi de la Barcelona School of Economics (BSE) va trobar que la reducció de preus durant el topall aplicat el 2020 amagava un encariment dels pisos més barats, estadísticament anul·lat per la retirada del mercat dels habitatges més cars. Factors que poden ser importants a l’hora d’avaluar l’eficàcia de la llei, i que requereixen anàlisis més profundes per part d’institucions de recerca. 

Els estudis científics recollits per Verificat que van analitzar el topall vigent entre el 2020 i el 2022 —aplicat pel govern de Torra i anul·lat pel Tribunal Constitucional— coincideixen en que aquella limitació va aconseguir reduir els preus del lloguer en els municipis en què es va aplicar. Així i tot, les cinc investigacions principals difereixen en la magnitud (amb forquilles d’entre el 2% i el 7%), i en si va causar, també, una caiguda de l’oferta.