Per què és massa d’hora per saber si el topall als lloguers funciona?

L’acord entre el PSC i els Comuns per a limitar les compres especulatives ha fet revifar el debat social sobre les mesures proposades per pal·liar la crisi de l’habitatge. Principalment, la del topall dels lloguers, que ja du actiu a Catalunya gairebé dos anys.

Mentre que els grups favorables a la mesura destaquen que des que es va aprovar, el preu dels lloguers s’han reduït, els opositors assenyalen que també ha baixat el nombre de contractes firmats, potencialment reduint l’oferta de pisos.

L’únic indicador que tenim a hores d’ara és el preu mitjà dels nous contractes de lloguer, una estadística elaborada per la Generalitat a partir de les fiances a l’Incasòl. Mostra un descens de preus des que es va aplicar el topall, el març del 2023. El nombre de contractes firmats, en canvi, s’ha reduït, segons la mateixa font. 

De totes maneres, aquesta lectura superficial no permet establir si el topall ha permès reduir preus o si, per contra, ha fet baixar l’oferta: no té en compte altres factors que puguin influir en aquestes xifres, i encara no s’ha publicat cap estudi acadèmic que analitzi els efectes del topall del 2023. T’ho expliquem!

Per què aquestes dades no confirmen si la llei funciona o no

Tant els defensors com els detractors del topall del lloguer han utilitzat alguna d’aquestes dades per argumentar les seves posicions. De totes maneres, la superficialitat d’aquesta anàlisi fa impossible avaluar, de manera objectiva, si la llei realment ha causat aquestes dinàmiques.

Per començar, perquè, com es diu en estadística, que hi hagi una correlació no implica que hi hagi, necessàriament, una relació de causalitat. En altres paraules, que hi hagi una tendència concreta després d’un esdeveniment —en aquest cas, l’aplicació del topall—, no vol dir que la tendència sigui causada per l’esdeveniment. Pot haver-hi molts altres factors que puguin influir en el preu, o en el nombre de contractes.

És per això que són necessaris estudis acadèmics amb més profunditat que tinguin en compte altres possibles factors. Per exemple: totes les franges del mercat s’han abaratit per igual? O hi ha alguns tipus de pisos que s’han encarit, i d’altres que s’han abaratit? O, es firmen menys contractes a causa de la regulació, o hi ha altres factors, com la construcció o la manca d’espai urbanitzable, que també hi han influït?

En el moment de publicar aquesta peça, no s’ha publicat cap investigació acadèmica que estudiï el topall del lloguer vigent a Catalunya des del 2023. De totes maneres, sí que n’hi ha en referència al topall de fa mitja dècada. El govern el va crear el 2020 amb la llei de contenció dels lloguers, i va finalitzar dos anys més tard quan el Tribunal Constitucional va anul·lar la normativa per invasió de competències.

Què diuen els estudis del topall al lloguer del 2020?

La majoria d’investigacions acadèmiques coincideixen que la llei va aconseguir reduir el preu dels lloguers, però no es posen d’acord en quina mesura. També es contradiuen pel que fa a l’efecte perjudicial de disminució de l’oferta.

En primer lloc, hi ha consens que la llei va generar una baixada de preus. Cinc estudis analitzats per Verificat calculen que els lloguers en els municipis regulats van baixar entre un 2% i un 6%. Un d’ells, el de la Barcelona School of Economics (BSE), estima que la disminució de preus global amaga una retirada dels pisos més cars del mercat de lloguer, mentre que els més barats s’haurien seguit encarint.

On més discrepen, però, és en l’efecte de la llei sobre l’oferta d’habitatges. El mateix estudi de la BSE, així com el de la Càtedra de l’Associació de Promotors i Constructors d’Edificis de Catalunya—UPF, atribueixen a la limitació caigudes d’entre el 4% i el 15% de l’oferta.

Altres estudis no detecten canvis substancials en l’oferta atribuïbles al topall: en són exemple el de l’Institut d’Economia de Barcelona o el de l’Institut Alemany d’Investigació Econòmica, que va elaborar la comparació a partir de dades d’anuncis d’Idealista.

N’hi ha un, el de l’Observatori Metropolità de l’Habitatge de Barcelona, que va avaluar l’impacte a la demarcació barcelonina, que assenyala que la llei va ser positiva tant pel que fa al preu dels habitatges (una disminució del 7% en municipis regulats, i un encariment del 4% als no regulats) com en l’oferta. Calcula que als municipis amb topall els llogaters van augmentar un 3,8%, mig punt més que en la resta de poblacions.