Els preus pugen, però el dubte continua: serveix el topall del lloguer per regular el mercat d’habitatge?

El preu mitjà del lloguer a Catalunya ja és més alt que abans d’aplicar el topall, segons les noves dades del Departament d’Habitatge de la Generalitat, calculades a partir de les fiances dipositades a Incasòl publicades aquest diumenge. A Barcelona, el preu al tercer trimestre de 2025 va ser el més alt des que es va aplicar el topall, però encara es mantenia per sota dels mesos previs. Paral·lelament, el nombre de contractes signats marca una tendència negativa, malgrat que les noves dades mostren un repunt.

La mesura, que limita el preu de la renda en les zones tensionades, du activa gairebé dos anys, però el seu impacte sempre ha estat envoltat de dubte: és el topall del lloguer efectiu per regular el mercat de l’habitatge?

Ara per ara, les dades són insuficients per donar una resposta clara, tal com vàrem explicar. Verificat no ha trobat cap estudi acadèmic que separi l’impacte de la mesura d’altres factors contextuals i permeti avaluar si el topall ha permès reduir preus a les zones tensionades, si n’ha limitat l’augment, o si, per contra, ha fet baixar l’oferta.

Creix el preu del lloguer a Catalunya

Després d’una davallada inicial quan la mesura va entrar en vigor, el preu del lloguer segueix una tendència a l’alça al conjunt de Catalunya. Al tercer trimestre del 2025 el preu mitjà del lloguer se situava en els 876,73 euros mensuals, un 2,6% més que tres mesos enrere, i un 4,5% més que el mateix trimestre de l’any anterior.

L’augment s’observa també a nivell de províncies: Barcelona, Girona i Lleida enregistren increments del 2,5%, el 4,1% i el 5,7% respecte el trimestre anterior, mentre que a Tarragona el preu es manté constant (cau un 0,2%). I a la ciutat de Barcelona, que concentra una cinquena part dels habitants de Catalunya, els preus del tercer trimestre del 2025 ja són els més alts des que es va aplicar la restricció, tot i que es mantenen per sota dels valors previs a la mesura.

El lloguer mitjà a la ciutat se situava el passat setembre en els 1.153,11 euros mensuals, un 1,5% més que el trimestre anterior, i un 1,7% més que el 2024. 

Paral·lelament, el nombre de contractes signats a Catalunya marca una clara tendència negativa malgrat el repunt del tercer trimestre del 2025, quan han pujat un 2,1% respecte al segon. A Barcelona, el repunt és més clar: amb 7.855 contractes signats entre juliol i setembre, el trimestre va ser el millor des del segon de 2024.

L’escenari del 2020: el topall va fer caure el preu

Davant l’absència de publicacions que avaluin els factors externs que poden influir en aquestes dades, els antecedents aporten context. El 2020 Catalunya va aprovar una llei de contenció dels lloguers que el Tribunal Constitucional va anul·lar dos anys després per invasió de competències. Els estudis que es van fer al respecte van concloure que la mesura va rebaixar el preu de l’habitatge, però no es posen d’acord en la mesura en què ho va fer, ni en si també va tenir com a conseqüència la reducció de l’oferta, tal com vàrem explicar.

Estudis com el de la Barcelona School of Economics o el de la UPF i l’Associació de Promotors i Constructors d’Edificis de Catalunya atribueixen al topall del 2020 caigudes d’entre el 4% i el 15% de l’oferta. Altres, com el de l’Institut d’Economia de Barcelona o el de l’Institut Alemany d’Investigació Econòmica (amb dades d’Idealista) no detecten canvis en l’oferta i fins i tot n’hi ha un, el de l’Observatori Metropolità de l’Habitatge de Barcelona, que detecta un petit augment.