Habitatge: estem davant d’un canvi de model?

L’any 2023, a la ciutat de Barcelona hi havia un total de 524.357 propietaris i 794.272 habitatges, la qual cosa suposa una mitjana d’1,5 unitats per titular. Així, la majoria dels propietaris (un 84%) tenen només un habitatge, segons un informe de l’Observatori Metropolità de l’Habitatge de Barcelona (OMH).

Si ens fixem en els grans tenidors, els propietaris de 5 o més habitatges suposen el 2,2 % del total de titulars i els pertanyen el 23,2 % dels habitatges. Un 0,9% del total són propietaris de més de 10 habitatges i acumulen el 17,2 % dels habitatges, i els propietaris de més de 15 habitatges representen un 0,5% del total i controlen el 14,0 % del parc.

Alhora, la gran majoria dels propietaris del parc d’habitatge són persones físiques, concretament el 97%. D’altra banda, les empreses suposen el 91,6% de les persones jurídiques propietàries.

El lloguer ha guanyat força en els darrers anys a Barcelona. L’any 2022, el 44,1% de les llars de Barcelona vivien de lloguer, a diferència del 38,2% que ho feien l’any 2017, segons la darrera enquesta sociodemogràfica realitzada per l’Ajuntament de Barcelona.

Ara bé, els contractes de lloguer a la ciutat segueixen a la baixa des de l’any 2021.

Les llars de rendes molt baixes (<727 €/mes) són les que viuen majoritàriament de lloguer, mentre que la resta de llars es divideixen al voltant del 50% entre la propietat i el lloguer, sense gaires diferències.

El preu mitjà del lloguer a Barcelona ha crescut un 66% en deu anys, mentre que els salaris ho han fet un 20%. Si aquestes dades s’ajusten a la inflació, tenim que el preu mitjà del lloguer ha crescut un 41% i els salaris han pujat un 3,9%. La quota mitjana a la ciutat se situava en 1.117,39 € al mes l’últim trimestre de 2024, segons les darreres dades del Servei d’Estudis i Documentació d’Habitatge de la Generalitat de Catalunya.

Si la comparem amb les principals ciutats espanyoles, Barcelona té un dels lloguers més elevats: els habitants paguen 12,6 €/㎡ de mitjana per les seves llars de lloguer.

Entre el 2005 i el 2014, s’observa un creixement exponencial en el nombre d’habitatges d’ús turístic a Barcelona, ​​que reflecteix l’auge de plataformes com Airbnb i l’increment del turisme a la ciutat. Mentre que el 2005 hi havia 81 habitatges d’ús turístic, aquesta xifra era de 10.327 el 2024.

Per districte, a l’Eixample és on hi ha més pisos turístics actualment (gairebé 5.000), seguit de Sants-Montjuïc (1.235) i Sant Martí (1.226).

Per altra banda, el 2024 va tancar l’any amb un total de 15,6 milions de turistes a la ciutat de Barcelona, tornant a apropar-se als nivells prepandèmics (el 2019 hi va haver 16,1 milions de turistes a la capital), segons l’Observatori del Turisme de Barcelona.

La pressió turística, és a dir, el percentatge de turistes sobre la població resident, es va situar el 2024 en un 10,1%. Mentre que el total de turistes que s’allotjaven en apartaments turístics (que no habitatges d’ús turístic) a la capital ha passat dels 68.700 el 2005 als 161.131 el 2024.

La tipologia d’allotjament preferida dels turistes segueix sent tanmateix l’hotel (53,9), seguit de cases de familiars i amics (14,6%) i dels habitatges d’ús turístics o HUTs (12,9%) l’any 2024, segons l’informe“Resultats perfil i hàbits dels turistes a la Destinació Barcelona 2024”. El 2018, un 19,4% dels turistes de Barcelona es quedaven en allotjaments turístics i un 50,3% en hotels.

Els habitatges d’ús turístic es consideren empreses turístiques d’allotjament i necessiten el títol habilitant per poder iniciar la seva activitat, segons explica el Departament d’Empresa i Treball. A partir del gener de 2025, s’ha establert un registre obligatori a nivell estatal, que comença a funcionar de manera voluntària i s’implementarà de forma obligatòria posteriorment.

Un habitatge d’ús turístic és aquell “cedit pel seu propietari, directament o indirectament, a tercers, a canvi d’una contraprestació econòmica, per a una estada de temporada i en condicions de disponibilitat immediata”. Un apartament turístic són “edificis o conjunts continus constituïts totalment per apartaments o estudis com a establiment únic o com a unitat empresarial d’explotació, amb els serveis turístics corresponents”.

Entre el 2013 i el 2018, les vendes d’habitatge a Barcelona van augmentar de manera constant, passant de 8.908 habitatges venuts el 2013 a 15.676 el 2017. El 2020 s’observa una caiguda abrupta en les vendes (9.861) a causa de l’impacte de la pandèmia de la covid-19, seguida d’una progressiva recuperació arribant a 15.800 vendes d’habitatge el 2024, segons el Col·legi de Registradors de la Propietat.

Tant el preu de l’habitatge nou com de lloguer han crescut a la ciutat:

El preu mitjà dels habitatges comprats a Barcelona aquest últim any era de 377.000 euros.

El 2023 hi va haver 1.255 desnonaments a Barcelona, quasi la meitat dels que es produïen el 2013.

Tot i ser realitats diferents, el conjunt de Catalunya també ha notat la pressió sobre els preus del lloguer.

El preu mitjà del lloguer a Catalunya el darrer trimestre de 2024 va ser de 840,32 euros al mes, d’acord amb dades del Departament de Territori, que apunten diferències significatives entre províncies. El preu mitjà de lloguer a la província de Barcelona el darrer trimestre de 2024 va ser de 933,89 euros al mes, a Girona es va situar en 649,21 euros, a Lleida va ser de 511,64 euros al mes i a Tarragona de 587,30 euros al mes.

Un informe de l’Institut Català del Sòl indica que el nombre d’habitatges llogats continua baixant de forma significativa.

El mercat de compravenda també ha moderat l’evolució creixent després d’un 2022 molt expansiu. A Barcelona, el cost del lloguer s’ha encarit un 41% en deu anys —ajustat a la inflació—, segons dades de l’Agència Catalana de l’Habitatge, mentre que els salaris de la ciutat han pujat un 3,9% entre el 2013 i el 2023. A Catalunya, el preu del lloguer s’ha encarit un 30,2%, mentre que els sous han pujat un 3,5%, segons dades de l’INE, tenint en compte la inflació.

Per altra banda, l’índex de preus d’habitatge (IPV, en castellà), que elabora l’Institut Nacional d’Estadística (INE), ha crescut en termes reals un 27,6% a Espanya durant la dècada 2014-2023. Això són 10 punts percentuals per sota del de Catalunya (37,18%), que només ha estat superat per la Comunitat de Madrid (46,81%) i les Illes Balears (44,66%), on els salaris mitjans han crescut en termes reals un 0,19% i un 2,18%, respectivament.

A Catalunya al voltant de dos milions de famílies tenen un habitatge en propietat com a residència principal, i unes 700.000 estan de lloguer, segons dades de l’Idescat.

Els habitatges d’ús turístic es consideren empreses turístiques d’allotjament i necessiten el títol habilitant per poder iniciar la seva activitat, segons explica el Departament d’Empresa i Treball. A partir del gener de 2025, s’ha establert un registre obligatori a nivell estatal, que comença a funcionar de manera voluntària i s’implementarà de forma obligatòria posteriorment.

A Catalunya, hi havia el 2023 un total de 104.810 habitatges d’ús turístic mentre que hi ha 14.833 apartaments turístics, segons l’IDESCAT. Un habitatge d’ús turístic és aquell “cedit pel seu propietari, directament o indirectament, a tercers, a canvi d’una contraprestació econòmica, per a una estada de temporada i en condicions de disponibilitat immediata”. Un apartament turístic són “edificis o conjunts continus constituïts totalment per apartaments o estudis com a establiment únic o com a unitat empresarial d’explotació, amb els serveis turístics corresponents”.

Entre 2015 i 2023, els habitatges d’ús turístic a Catalunya han crescut en prop de 60.000.

Segons un estudi del 2020 del Departament d’Economia de la Universitat de Barcelona (UB) que va aplicar models estadístics per analitzar l’encariment dels pisos, l’augment d’apartaments turístics va contribuir a l’increment dels preus i lloguers de l’habitatge a Barcelona entre 2007 i 2017. Concretament, “per cada 100 nous anuncis d’Airbnb a un barri donat, els lloguers i els preus de compra van créixer un 3,5% i un 8,5%, respectivament”.

Si tenim en compte l’increment mitjà de l’activitat d’Airbnb, la proliferació dels lloguers turístics explica l’1,9% dels increments en lloguers i el 4,6% en preus de compra que es va experimentar a la ciutat de Barcelona, segons la investigació. Mentre que els efectes van ser propers a zero als barris amb menys apartaments turístics, a les zones cèntriques amb més anuncis, l’activitat d’Airbnb va contribuir a l’increment dels lloguers i els preus de compra en un 7% i 17%, respectivament, conclouen els autors.

Al voltant de 409.532 catalans tenien una segona residència l’any 2021, segons dades del cens de l’Institut Nacional d’Estadística (INE).

La crisi financera i l’excés d’oferta d’habitatge van aturar la construcció residencial durant el període 2007-2014, amb una important correcció del preu i de les compravendes, segons apunta el Departament d’Economia. La cartera explica que després de la contracció del sector registrada el 2020 per la crisi de la covid-19, a partir del 2021 la demanda d’habitatge s’ha vist impulsada pel creixement demogràfic i l’augment de les compravendes per part d’inversors i d’estrangers, tant residents com no residents. La xifra de compravendes a Catalunya va ser de 99.592 unitats el 2024, un 8,4% més que l’any anterior, segons l’INE. És el tercer millor any de la sèrie històrica, que es remunta al 2007, després de les 111.482 operacions de compravenda durant aquell any i les 102.637 del 2022.

Del total d’habitatges, 19.002 eren de nova construcció (un 22,3% més que l’any passat) i 80.590 de segona mà (+5,6%); 93.552 es trobaven al mercat lliure (+10,15%) i 6.040 eren de protecció oficial (-13,1%).

A nivell estatal, la compravenda d’habitatges va créixer un 10%, arribant a 641.919, dels quals 594.501 eren lliures (+10,3%) i 47.418 protegits (+6,7%); 135.052 eren nous (+23,4%) i 506.867 eren usats (+6,9%).

La tendència en la construcció d’habitatges sembla que recupera l’activitat. Durant el període de gener-setembre de 2024 s’han iniciat 12.142 habitatges, xifra que representa un increment del 20,6% respecte l’any anterior, i se n’han acabat 9.764, segons l’últim butlletí trimestral d’Habitatge del Departament de Territori.

Catalunya lidera el rànquing de comunitats de l’Estat on es fan més desnonaments. L’any 2024 hi va haver un total de  7.381 desnonaments a Catalunya. Això són de mitjana uns 20 desnonaments al dia. En van ser 3.420 el segon semestre del 2024, segons dades del Consell General del Poder Judicial. Les dades mostren que un de cada quatre desnonaments s’ha fet a Catalunya.

Per volum de població, Catalunya també està per sobre de la resta de territoris de l’Estat, amb 50 llançaments per cada 100.000 habitants. A Madrid s’han fet, en el mateix període, 23 desnonaments cada 100.000 habitants, i al País Basc, 12.

Els desnonaments vinculats al lloguer són una àmplia majoria. El 75% dels llançaments que s’han fet a Catalunya són en pisos de lloguer, un total de 2.967 desnonaments per impagament de lloguer. En menor proporció, el segon motiu del llançament és per execució de la hipoteca per impagament.

L’any 2021, en plena pandèmia, el govern espanyol va establir un període de suspensió de desnonaments en habitatges de famílies vulnerables i sense alternativa residencial. Una suspensió que s’ha anat renovant cada any i que ha tornat a renovar-se per aquest 2025.

Alguns dels punts candents del debat giren al voltant de l’esforç per part de la població per pagar el lloguer, la falta d’habitatge protegit o de lloguer social o el canvi que hi ha hagut a l’hora de poder accedir al crèdit després de la crisi immobiliària del 2008.

Espanya és el país d’entre les grans economies de la Unió Europea (UE) on pagar el lloguer exigeix més sobreesforç, segons un informe del Banc d’Espanya. Quatre de cada 10 llars espanyoles que viuen de lloguer destinen més d’un 40% dels seus ingressos al pagament del lloguer (mitjana 2015-2023).

Les dades mostren que, com menor és la renda d’una llar, més gran és el percentatge dels seus ingressos que es destina al pagament del lloguer. Les llars amb menys renda destinaven de mitjana el 43,1% dels seus ingressos a pagar pel seu sostre, enfront del 31,9% a la UE-27, prop del 30% a França i Itàlia, i menys del 25% a Alemanya. Des de 2002, això representa un augment del 15%.

A més, un 45% de la població que viu de lloguer estava en risc de pobresa, el percentatge més alt dins l’Europa dels 27. Es consideren en risc de pobresa les persones que tenen una renda inferior al 60% de la mitjana després de rebre ajuts socials.

Per altra banda, un jove d’entre 16 i 29 anys que es vulgui emancipar en solitari hauria de dedicar-hi avui dia el 102,3% del seu salari al lloguer, segons el Balanç General de l’Observatori d’Emancipació Juvenil. En cas de voler comprar un habitatge, els joves haurien de dedicar el salari íntegre de quatre anys i mig només per a pagar l’entrada d’un pis i, posteriorment, destinar tres quartes parts del salari mensual al pagament de la hipoteca.

L’habitatge protegit ha estat la principal figura utilitzada en política pública d’habitatge durant més de mig segle, tant a Catalunya com a Espanya. En general, i com apunta l’Observatori Metropolità de l’Habitatge de Barcelona (OHB), l’habitatge protegit es considera com a tal quan:

• És l’habitatge principal.
• L’Administració posa diners perquè es construeixi, sigui mitjançant ajudes o reserves de sòl.
• Poden ser construïts i gestionats tant per empreses privades (constructores o promotores), per l’administració pública (com ajuntaments o governs), o entitats socials (cooperatives d’habitatge o fundacions sense ànims de lucre).
• Compta amb uns requisits normatius de disseny físic, habitabilitat i qualitat.
• Està subjecte a limitacions per vendre’l o llogar-lo posteriorment, ja sigui de temps, sobre el preu màxim o la transmissió de l’ús i la titularitat.

Històricament, la major part del parc protegit s’ha distribuït entre els beneficiaris a través de la venda. Però els habitatges protegits poden ser destinats a lloguer o a altres formes de cessió d’ús, com per exemple, el règim cooperatiu en cessió d’ús.

En total, a Catalunya, el parc d’habitatge amb alguna protecció era el 2023 de 116.000 llars, segons dades del Departament de Territori. Si tenim en compte que a Catalunya hi ha 3,9 milions d’habitatges, segons l’INE, això vol dir que representen el 3% del parc total d’habitatges.

Segons el Departament de Territori, fins a finals de setembre del 2024, a Catalunya, hi havia al voltant de 40.000 habitatges destinats al lloguer social, gestionats per les diferents administracions públiques o entitats sense ànim de lucre. El 2021, el lloguer social representava un 1,25% del total dels 2.989.357 habitatges que es feien servir com a primera residència a Catalunya, ben lluny del 8% de mitjana de la Unió Europea, segons dades del Ministeri d’Habitatge.

El Pla territorial sectorial d’habitatge de la Generalitat, aprovat el passat octubre de 2024, estableix que “tots els municipis de més de 5.000 habitants i les capitals de comarca han de disposar, en el termini de vint anys, d’un parc mínim d’habitatges destinats a polítiques socials del 15% respecte del total d’habitatges principals existents” i hauran d’arribar “al 8% d’habitatges de lloguer social (i el 7% en la mitjana catalana)”.

A Espanya, el lloguer social representa l’1,1%del total, amb dades de l’OCDE. 

Del 2019 a 2023 es van finalitzar 7.647 habitatges de protecció oficial a Catalunya. En aquest gràfic es veu la caiguda que va tenir la construcció d’habitatge protegit a Catalunya a partir del 2011. A Catalunya, el 2023 hi havia 92.775 persones inscrites per rebre un habitatge protegit.

A Barcelona:

Entre 2002 i 2024 es van construir 16.947 habitatges de protecció oficial a la ciutat de Barcelona. De fet, els públics representen l’1,8% dels habitatges a Barcelona i més del 15 % es troben als barris de Can Peguera, Torre Baró, la Marina del Prat Vermell, Vallbona i Baró de Viver, segons l’OMH.

No és només una qüestió relacionada amb la contracció de la inversió pública en producció d’habitatge protegit,sinó també amb la desqualificació d’aquests habitatges, que han deixat de formar part de l’estoc per destinar a polítiques socials. 

Els habitatges que es construïen sota el règim de protecció oficial perdien aquesta qualificació al cap d’uns anys (25, normalment) i es podien vendre al mercat lliure per un preu molt superior al que s’havia pagat originàriament. I, en els següents anys, continuaran entrant al mercat privat tots aquells construïts o aprovats abans del decret llei del 2019. Ara bé, els habitatges de protecció oficial que es revenen no poden augmentar de preu més enllà de l’IPC.

A Espanya, més de 6,8 milions d’habitatges del total del parc d’habitatge s’han edificat amb alguna modalitat de protecció des de mitjan segle passat. Això suposa gairebé el 30% del parc actual d’habitatges principals, segons les conclusions d’un estudi del 2018 elaborat per Carme Trilla, presidenta de l’Observatori Metropolità de l’Habitatge de Barcelona, ​​i el politòleg Jordi Bosch titulat “El parc públic i protegit d’habitatges a Espanya: una anàlisi des del context europeu”.

Un cop acabat el termini de qualificació marcat per cada comunitat autònoma (varia de 10 a 30 anys, ja que hi ha més de 50 règims de protecció diferents, segons la Societat de Taxació), els propietaris procedien a desqualificar (cosa que elimina la protecció) l’immoble per vendre’l al mercat lliure obtenint així importants beneficis.

Si ens fixem en els anys que necessita una persona, de mitjana, per comprar un habitatge, la dada és, aparentment, inferior a la d’abans de la crisi del 2008: uns 7 anys de salari íntegre. Llavors, què ha passat amb l’habitatge espanyol en els últims 20 anys?

“Fa 20 anys només hi havia un mercat, el de la propietat», afirma en conversa amb Verificat Josep Maria Raya, catedràtic d’Economia Aplicada al Tecnocampus UPF. L’expert explica que el problema de l’habitatge és l’accessibilitat, no només pel preu, sinó també pel crèdit. «En relació amb els sous, abans el mercat de la propietat era difícil, però el crèdit ho solucionava; no calia tenir un 30% d’estalvi, es donaven crèdits al 100%», relata Raya.

Però les hipoteques d’alt risc van acabar amb l’esclat de la bombolla immobiliària. Els bancs ja gairebé no donen crèdits per sobre del 80% del valor de l’habitatge, i per a alguns pot ser complicat estalviar el 30% del preu d’un pis, sobretot entre els més joves i a les grans ciutats. Les llars amb menys ingressos destinen actualment més del 40% de la seva renda a pagar l’habitatge, segons l’INE, cosa que fa difícil l’estalvi.

«El prototip de jove solvent, que pot pagar el rebut de la hipoteca, que té estudis i que, per tant, la seva vida en teoria anirà a millor, no pot accedir al mercat de la propietat perquè no té el 30% (20% del valor de l’habitatge més un 10% d’impostos) que necessita per accedir al crèdit», diu Raya.

La negativa al crèdit ha fet que la xifra de propietaris entre 16 i 29 anys es desplomi: d’un 58% el 2007 a un 29% en l’actualitat. Segons l’investigador del Centre d’Estudis Demogràfics i professor de Geografia de la UAB, Juan Antonio Módenes, amb la crisi, «l’oferta d’hipoteques es va reduir molt, es van endurir les condicions i semblava que el lloguer obria una possibilitat, però l’oferta no ha estat adequada». De fet, segons un informe del Banc d’Espanya, tot i que hi ha un augment de 100.000 habitatges cada any, l’oferta al mercat de lloguer és insuficient per absorbir la demanda.

L’expert assegura que solucionar aquesta tensió passa per treure del mercat de lloguer a la gent que hauria d’estar en el de la propietat. Ara bé, el problema no és només la falta d’accés a les hipoteques: «Des del 2010 estem produint menys de la meitat dels habitatges que necessitem. Es creen uns 275.000 llars a l’any i es fan unes 100.000 vivendes; hem passat de fer massa habitatges abans del 2010 a l’altre extrem del pèndol», exposa.

Si ens fixem en qui forma part de les llars espanyoles, la tendència és clara: cada cop hi ha menys persones d’entre 30 i 44 anys que sustenten una llar, passant de més del 30% l’any 2006 al 23% en l’actualitat.

Això s’explica, en part, perquè la població està envellint, però, a més, els joves no estan substituint la població que envelleix en el mercat de l’habitatge. «Tenim pocs joves i no s’emancipen tan ràpidament com abans», diu Módenes.

Mentrestant, viure de lloguer ha esdevingut, a poc a poc, més habitual. Les llars de lloguer han passat de representar el 13% del total el 2005 al 18,7% el 2023, segons xifres de l’Institut Nacional d’Estadística (INE).

Portem dades sobre alguns dels actors principals del mercat de l’habitatge i d’altres fenòmens que s’assenyalen sovint al debat.

La situació de l’habitatge ha fet que des de diferents sectors s’assenyali com a problema la compra de propietats amb l’objectiu d’obtenir beneficis a curt i mitjà termini, sense l’objectiu d’utilitzar-les com a residència habitual. El Banc d’Espanya assenyalava en un informe l’expansió d’aquesta pràctica en el mercat de lloguer, “en part, per les seves rendibilitats atractives”. Tot i això, quina és la radiografia dels propietaris que posen en lloguer habitatge?

El col·lectiu de propietaris està compost per al voltant de tres milions de famílies a Espanya. Segons les dades de l’IRPF, s’observa que una de cada cinc famílies amb una renda d’entre 30.000 i 60.000 euros bruts a l’any genera uns ingressos mitjans de gairebé 800 euros al mes a través del lloguer de propietats. Aquest grup inclou 923.512 propietaris en aquest tram d’ingressos.

Es tracta de famílies que obtenen ingressos per llogar habitatges, un col·lectiu que ha experimentat un augment progressiu des de la bombolla immobiliària dels anys 2000, fins a representar, actualment, aproximadament el 9,5% de totes les llars a Espanya, segons l’estudi recent “El mercado del alquiler: fuente de desigualdad social”, que ho calcula a partir de dades de l’Agència Estatal d’Administració Tributària, l’Enquesta de Condicions de Vida i l’Enquesta Financera de les Famílies de l’INE.

Segons el mateix estudi, les llars de propietaris tenen una renda mitjana bruta anual que varia entre els 50.604 i 56.473 euros, xifres significativament superiors a la de les llars d’inquilins. En comparació, la renda mitjana de les llars que lloguen es troba entre els 19.758 i els 26.288 euros. Entre aquests dos grups es troben les llars que posseeixen habitatges en propietat, amb una renda mitjana d’entre 30.000 i 36.413 euros.

Segons les dades de l’Agència Tributària recopilades per l’estudi, si les llars de propietaris deixessin de rebre ingressos per lloguer, la seva renda mitjana baixaria de 51.007 euros a 40.515 euros, però encara així continuaria sent 20.757 euros superior a la renda mitjana anual de la llar dels inquilins, que és de 19.758 euros.

Segons un informe del Banc d’Espanya, els propietaris obtenen una rendibilitat bruta mitjana del 10% pels seus lloguers. L’entitat destaca que això ha incentivat a molts a invertir en propietats per a llogar, i que ha incrementat l’oferta de lloguer en aproximadament 100.000 unitats anuals en els últims 10 anys.

El tercer trimestre de 2024, les rendes de la propietat van representar el 10,4% de la renda disponible de les famílies, un augment significatiu des del 6,6% registrat a finals del 2019 i el més gran entre els països de l’OCDE durant el mateix període.

A Catalunya hi ha un total de 418.612 habitatges buits, és a dir, el 10,69% del total, segons l’últim cens d’habitatge de l’INE, amb dades del 2021, que ho calcula agafant de referència el consum energètic de cada llar.

L’indicador que serveix per valorar la quantitat d’habitatges buits en un territori és la proporció d’aquestes respecte a la xifra total d’habitatges. Així, un 8,2% dels habitatges a Barcelona estan buits, mentre que a poblacions més petites com les Masies de Voltregà la taxa se situa en el 19,5%, més del doble.

Per altra banda, l’any 2024 hi havia un total de 26.144 pisos en desús propietat de grans tenidors, segons dades de l’Agència de l’Habitatge (AHC). Pertanyen a empreses, bancs i fons d’inversió que acumulen més de 10 habitatges en el conjunt de Catalunya, i que estan obligats a registrar-los perquè a més la llei preveu que els propietaris hagin de pagar un impost per a aquests immobles. El registre inclou tots aquells pisos adquirits en un procés d’execució hipotecària o per dació en pagament que fa més de dos anys que estan buits.

El 2023, Catalunya Ràdio va donar a conèixer la identitat dels grans propietaris amb més pisos buits, a través d’una sol·licitud d’informació pública. El primer lloc l’ocupava la Sareb, la societat creada el 2012 per gestionar els actius tòxics dels bancs i que des del 2022 ja és majoritàriament pública i controlada per l’Estat.

El segon gran tenidor amb més pisos buits era el BBVA, amb un total de 2.841 pisos desocupats, seguit de Building Centre SAU, amb 2.554. En aquest cas, es tracta d’una societat de CaixaBank, dedicada a donar sortida a immobles propietat del grup. La llista de propietaris amb més pisos en desús la completen Bankia (2.379), Divarian (controlada per Cerbers amb 2.053), el Santander (1.237) i Aliseda (controlada pel fons Blackstone amb 1.968).

Els habitatges d’ús turístic es consideren empreses turístiques d’allotjament i necessiten el títol habilitant per poder iniciar la seva activitat, segons explica el Departament d’Empresa i Treball. A partir del gener de 2025, s’ha establert un registre obligatori a nivell estatal, que comença a funcionar de manera voluntària i s’implementarà de forma obligatòria posteriorment. Un habitatge d’ús turístic és aquell “cedit pel seu propietari, directament o indirectament, a tercers, a canvi d’una contraprestació econòmica, per a una estada de temporada i en condicions de disponibilitat immediata”. Un apartament turístic són “edificis o conjunts continus constituïts totalment per apartaments o estudis com a establiment únic o com a unitat empresarial d’explotació, amb els serveis turístics corresponents”.

A Catalunya, hi havia el 2023 un total de 104.810 habitatges d’ús turístic mentre que hi ha 14.833 apartaments turístics, segons l’IDESCAT. Un habitatge d’ús turístic és aquell “cedit pel seu propietari, directament o indirectament, a tercers, a canvi d’una contraprestació econòmica, per a una estada de temporada i en condicions de disponibilitat immediata”. Un apartament turístic són “edificis o conjunts continus constituïts totalment per apartaments o estudis com a establiment únic o com a unitat empresarial d’explotació, amb els serveis turístics corresponents”.

Entre 2015 i 2023, els habitatges d’ús turístic a Catalunya han crescut en prop de 60.000. En aquesta taula es pot veure l’evolució dels habitatges d’ús turístic entre 2015 i 2023:

Un informe del Banc d’Espanya pronosticava que la falta d’habitatge arribaria als 600.000 domicilis el 2025. Aquesta xifra ve d’un augment en la creació de llars (el nombre de nous nuclis familiars) que no ha estat acompanyat de l’equivalent construcció d’habitatge. En els últims anys, des de la pandèmia de la covid-19, la creació de llars rondava els 260.000 a l’any, mentre que la construcció d’habitatge nou s’havia estabilitzat al voltant de les 90.000. Quina és la situació?

El 2024, la construcció d’habitatge s’ha apropat a la demanda de les famílies per primera vegada des de la pandèmia: es van formar al voltant de 111.000 llars a Espanya, segons les últimes dades de l’INE, mentre que es van construir gairebé 100.902 nous habitatges, segons les darreres xifres del Ministeri d’Habitatge i Agenda Urbana.

Aquesta és la major quantitat d’habitatges nous des del 2012, quan la construcció va caure en picat després de l’esclat de la bombolla immobiliària. Això ha coincidit amb un menor augment de les noves llars, que han tornat als nivells d’abans de la pandèmia i que ha contribuït a fer que les xifres s’acostin.

Que es formin més llars que habitatges nous és possible perquè la creació d’una llar no requereix necessàriament la construcció d’un habitatge. Es considera una llar qualsevol persona o conjunt de persones que conviuen en una mateixa vivenda o part d’ella, i comparteixen un pressupost comú, segons el defineix l’Institut Nacional d’Estadística (INE). És a dir, en una mateixa vivenda, poden conviure diversos nuclis familiars. És la situació que es dona, per exemple, en un pis llogat per habitacions.

A més, una o diverses unitats familiars poden instal·lar-se en un habitatge ja construït, una situació en què augmentarien les llars però no la construcció de pisos. Però aquestes substitucions no són infinites: «en algun moment s’ha d’equilibrar la formació de llars amb la creació d’habitatge, o bé perquè es construeix habitatge i hi ha oferta, o bé perquè la població s’ha d’ajustar a l’absència d’aquesta», explica en una conversa amb Verificat l’investigador del Centre d’Estudis Demogràfics (CED), Juan Antonio Módenes.

Això és el que possiblement ha passat aquest any, detalla l’investigador. «Que només s’hagin registrat 100.000 llars pot ser per dues raons: que s’hagi retardat encara més l’emancipació dels joves i que hagin arribat menys migrants dels que esperaven les estimacions estadístiques», apunta. Módenes també indica que les estimacions del nombre de llars de l’INE no són perfectes, cosa que pot influir en les xifres.

L’expert posa especial èmfasi en el fenomen migratori: amb una població cada cop més envellida, la creació de noves llars depèn en gran mesura de la intensitat de les migracions. De fet, sense la migració, la població espanyola disminuiria en aproximadament 2 milions d’habitants per al 2035, segons càlculs de l’INE.

El problema és que els nivells de construcció fan que la situació sigui insostenible, detalla Módenes, perquè l’accés a l’habitatge es veu limitat, sobretot pel que fa a l’emancipació dels joves. «Si no es crea habitatge, no es poden formar llars, la gent jove haurà de buscar habitatge compartit i els migrants hauran de passar les primeres etapes a Espanya en formes de massificació», apunta.

En aquest sentit, Josep Maria Raya, catedràtic d’Economia Aplicada de la Universitat Pompeu Fabra, explica a Verificat que en els darrers anys Espanya estava generant un dèficit d’uns 150.000 domicilis cada any. El problema actual és l’escassetat d’habitatge, però no a tot el territori, sinó on es genera la demanda, argumenta. És per això que les grans ciutats, com Barcelona i Madrid, són les més afectades.

Segons l’investigador del CED, idealment,«s’hauria de construir una mica més que la quantitat de llars que es generen, perquè s’ha de substituir l’habitatge antic que ja no és útil». Això va passar per última vegada el 2014, si no tenim en compte l’any de la covid-19, segons les dades de l’INE i del Ministeri de Transports. Raya apunta, a més, que construir habitatge nou afavoreix que els propietaris de pisos antics es traslladin i deixin disponibles domicilis de segona mà. Això ajuda a la formació de noves llars, sobretot, en ser habitatges més barats.

A Barcelona no existeix un registre oficial per dimensionar el fenomen «expat», és a dir, l’augment de persones residents a la ciutat que provenen de països amb rendes més altes sense renunciar als seus salaris d’origen. L’única informació aproximada d’aquesta població és calcular els residents de països amb un PIB per càpita més alt que Espanya. A la ciutat, hi ha una població de107.000 persones amb aquest perfil, segons el Cens de població i habitatgesde l’INE. El padró de Barcelona diu que en són 86.000. La diferència respon al fet que el cens es fa majoritàriament mitjançant la combinació de registres administratius, mentre que el padró només agafa les dades del registre padronal.

Cal tenir en compte que actualment no hi ha estadístiques que creuin el país de naixement de la població resident a Catalunya amb el seu nivell de riquesa i que no tots els coneguts com a “expats” (d’expatriats) estan empadronats. Això fa que parlem de dades incompletes perquè també hi poden haver persones amb un alt nivell adquisitiu, tot i que siguin migrants de països amb un PIB per càpita per sobre de l’espanyol , però no quedarien recollides en les estadístiques.

Toni López-Gay, geògraf del Centre d’Estudis Demogràfics (CED) de la Universitat Autònoma de Barcelona (UAB) afegeix una altra manera de calcular el nombre d’aquest tipus de migrants, que sitúa en aproximadament  en unes 200.000 a Barcelona, si es tenen en compte les persones nascudes a l’estranger amb educació superior que registra l’INE. D’aquestes persones, 122.382 haurien arribat en els darrers 10 anys. López Gay considera que el concepte «expat» és poc útil acadèmicament, ja que no està “acotat socialment ni a la literatura acadèmica i, per tant, es considera principalment un element autoidentificatiu”.

“A la nostra recerca veiem que persones amb característiques sociodemogràfiques similars es poden autoidentificar o no com a expat”, afegeix l’investigador, que investiga quins trets fan més propens per identificar-te com a “expat” a través d’una enquesta de la qual encara no tenen els resultats.

Altres dades sobre el paper que juguen els estrangers en el mercat de l’habitatge són la compra d’habitatge per estrangers no residents, que s’ha quadruplicat des del 2009. El 2023 es van realitzar 638.000 transaccions immobiliàries, de les quals gairebé 55.000 (un 8%) van ser compres d’estrangers que no resideixen a Espanya; el 2009 van ser 14.000, segons l’Estadística de Transaccions Immobiliàries d’Espanya.

Els estrangers també compren cases més cares Mentre que els compradors espanyols van pagar 1.659 euros per metre quadrat en el primer semestre de 2024, els extracomunitaris no residents van desemborsar 3.379 euros, un 103,7% més.

GRÀFIC: Compradors d’habitatges a Barcelona segons nacionalitat: https://public.flourish.studio/visualisation/22055638/

El visat d’or, introduït el 2013 en plena crisi i eliminat al gener de 2025  per Pedro Sánchez, ha beneficiat uns 10.000 extracomunitaris, amb xinesos i russos al capdavant, segons dades que va oferir el Ministeri d’Habitatge a Newtral. El Govern espanyol ha proposat limitar la compra d’habitatges per part d’estrangers no residents, augmentant la càrrega fiscal fins al 100% del valor de l’immoble.

Una investigació del Fons Monetari Internacional, d’entre les moltes que existeixen sobre aquest tema, assenyala que l’arribada d’estrangers rics ha contribuït a apujar el preu del lloguer en ciutats com Lisboa i Dublín, en part per la demanda d’habitatges prèmium. “Aquest patró ha desencadenat onades de gentrificació en molts centres urbans, en associació amb el creixent paper dels sectors d’innovació i el desig més gran d’habitatge”, afegeixen. És a dir, la població d’aquestes zones s’està veient desplaçada per una altra de més poder adquisitiu.

Hi ha veus que des de fa mesos assenyalen a les xarxes socials els immigrants com a culpables de l’augment dels preus del lloguer. Són missatges compartits per usuaris anònims, però també per perfils polítics com el de Sílvia Orriols, presidenta d’Aliança Catalana.

Tot i que hi existeix consens sobre que un augment de la immigració augmenta la demanda d’habitatge i pot tensionar la situació, no és la principal causa. Influeixen molts més factors a les oscil·lacions del preu del lloguer i la propietat, com el mateix context de cada territori, segons un estudi del Ministeri de Transports, Mobilitat i Agenda Urbana. Altres interpretacions posen el focus en l’augment de l’especulació per part de grans grups inversors, el que ha fet “reduir considerablement l’oferta d’habitatge”, segons ha explicat la investigadora de la Universitat de Barcelona (UB) Carolina Orozco a Verificat.

A més a més, un estudi del Centre d’Informació i Documentació Internacionals a Barcelona (CIDOB) exposa com l’exclusió residencial dels immigrants, sobretot durant els primers anys al país, es deu a “la segregació residencial, al difícil accés a habitatges dignes, a l’amuntegament dins d’habitatges compartits i a condicions d’habitabilitat paupèrrimes”. Gran part d’aquests immigrants viuen en barris més degradats, inclús en habitatges fora del mercat, juntament amb altres col·lectius desfavorits donat que no es poden permetre millors condicions, la qual cosa acaba generant “guetos”.

En qualsevol cas, els migrants són un grup heterogeni. Si bé és cert que hi ha un conjunt de persones que venen a treballar i que presenten rendes més baixes, aquesta realitat no mostra la radiografia completa de la bossa de població entesa com a estrangera.

Arran de la pandèmia va potenciar-se la presència d’expats o nòmades digitals, perfils d’estudiants i joves que venen a gaudir de la ciutat i que solen treballar en remot per a altres països. Una mena d’estrangers que es poden permetre lloguers elevats, inclosos els contractes de temporada.

Alhora, prop d’un 10% de la compra d’habitatge a Espanya va efectuar-se per part d’estrangers no residents. També són un total de quatre milions els estrangers que estiuegen en territori espanyol a les seves mateixes cases, tal com va il·lustrar El País.

Vuit de cada deu persones de nacionalitat espanyola (considerades persones de referència de la llar) viuen a llars en propietat. Per contra, poc més de dos de cada deu estrangers no comunitaris viuen sota aquest règim de tinença: en el seu cas, predomina el lloguer.

Els estrangers també viuen en cases molt més petites.

I destinen un percentatge molt més elevat que els nadius respecte al total de despesa a pagar-se la casa.

Quines són les polítiques que s’han d’impulsar per fer accessible el dret a l’habitatge? Resumim dues mesures que han centrat la discussió sobre el tema en els últims anys i parlem de competències.

Catalunya aplica des del 16 de març del 2024 la limitació del preu del lloguer en els municipis on l’escassetat d’habitatges a un preu assequible dificulta trobar una llar o fins i tot mantenir la que ja es té. Des del 10 d’octubre del 2024, la xifra de municipis declarats zones de mercat residencial tensat es va ampliar de 140 municipis a 271, que inclouen el 90% de la població, uns 7 milions de persones.

La limitació dels preus del lloguer és una mesura aprovada pel govern estatal a la Llei 12/2023 a partir de la qual es va elaborar un índex per a la limitació de preus del lloguer. Catalunya és l’única comunitat autònoma que ho ha aplicat.

La llei estableix que, en els municipis inclosos en la llista, el lloguer dels nous contractes no pot superar el preu del darrer contracte vigent els últims cinc anys, un cop aplicat l’IPC. El text també diu que els nous pisos que entren al mercat de lloguer i quan es tracta d’un gran tenidor, el lloguer no pot superar el preu que marca l’índex de referència per a un carrer determinat. Pel que fa a l’obra nova, no està sotmesa a aquestes limitacions i, si s’han fet reformes importants al pis, també està permès apujar el preu.

Segons les dades de l’Agència d’Habitatge de Catalunya, a la ciutat de Barcelona, el preu del lloguer ha baixat un 5,1% en termes interanuals (comparant el quart trimestre del 2024 amb el quart trimestre de 2023) i un 6,4% respecte del primer trimestre de 2024. El preu mitjà dels nous contractes de lloguer a Catalunya del quart trimestre de 2024, d’acord amb les fiances dipositades a Incasòl, ha disminuït un 1,6% respecte del mateix trimestre de l’any 2023. I en els 140 municipis de la primera declaració de zona de mercat residencial tens hi ha hagut una baixada del 2% respecte al trimestre de l’any anterior.

De fet, des de la seva aplicació, s’ha produït un descens d’un 3,7% en el conjunt de municipis de les zones declarades com a mercat residencial tens a Catalunya i d’un 6,4% a la ciutat de Barcelona.

En només dos anys (entre el quart trimestre de 2021 i el quart de 2023) el preu mitjà a Catalunya havia augmentat un 15,7%, i un 22% a la ciutat de Barcelona.

Segons les dades de fiances dipositades a l’Institut Català del Sòl (Incasòl) publicades per la Generalitat, s’observa un sobtat increment de les fiances destinades a lloguer de temporada, des que la contenció de rendes està en vigor. El 2024 s’han registrat 13.517 lloguers de temporada al conjunt de Catalunya, cosa que representa un augment del 45% (4.187 contractes més) respecte l’any anterior, segons les dades de l’Institut Català del Sòl (Incasòl).

Es considera habitatge de temporada aquell que no té com a finalitat cobrir la necessitat permanent d’habitatge de l’arrendatari, com diu el Butlletí Oficial de la Generalitat. Aquest tipus d’habitatge està destinat a un ús temporal o específic, amb finalitats diverses, cosa que implica que no queda subjecta al règim d’arrendaments d’habitatge previst per la Llei d’Arrendaments Urbans (LAU). Això comporta, a més, que aquests habitatges no estiguin subjectes a les restriccions de preus que s’apliquen en les zones declarades de mercat tensat.

Si es comparen el nombre d’altes de contractes qualificats de temporada amb el de contractes d’arrendament d’habitatge, els de temporada representen el tercer trimestre del 2024 un 32,7% de tots els nous contractes de lloguer a la ciutat de Barcelona i un 18,1% al conjunt de Catalunya. Fa un any representaven un 22,5% al municipi de Barcelona i un 12,2 % al total de Catalunya.

Aquest increment, d’acord amb el Govern, sembla estar motivat pel fet que molts propietaris opten per utilitzar aquesta figura de manera fraudulenta per eludir el règim jurídic dels arrendaments d’habitatge i, concretament, la limitació de rendes. D’aquesta manera, fraccionen els contractes de lloguer en successius contractes de temporada, tot i que és evident que l’ús real és el d’arrendament per satisfer la necessitat permanent d’habitatge de l’arrendatari.

El desembre de 2018, l’Ajuntament de Barcelona, amb Ada Colau al capdavant, va implementar una mesura que obligava a destinar un 30% de les noves promocions immobiliàries i grans rehabilitacions a habitatges de protecció oficial. La mesura comptava amb el vot de Barcelona en Comú, el PSC i dos regidors no adscrits, i suposava la primera aplicació a Catalunya des que aquesta mesura va quedar recollida a la llei catalana del dret a d’habitatge del 2007.

Així, la modificació del Pla General Metropolità obligava a les promocions residencials de més de 600 m2 a destinar un 30% de la superfície a habitatge assequible. La normativa afectava tant a les promocions residencials de nova construcció com a les de reforma integral.

A la memòria inicial del projecte, l’Ajuntament de Barcelona estimava poder construir 330 pisos nous cada any per aquesta via. La primera tinenta d’alcaldia, Laia Bonet, va dir el gener d’aquest any que des de l’aprovació de la mesura s’havien construït 156 habitatges amb aquest mecanisme.

Un informe de l’Institut de Recerca Urbana de Barcelona (IDRA) diu que la baixa aplicació de la mesura s’explica perquè durant el 2019 i el 2020 va estar en vigor una moratòria que permetia l’aprovació d’habitatges sense la reserva del 30% i que, per tant, la mesura va començar a funcionar el 2021, en un context de postpandèmia.

Per altra banda, els promotors asseguren que aquesta norma ha paralitzat la construcció i responsabilitzen els propietaris dels solars del seu fracàs per no abaratir el preu del sòl. El 2022 hi va haver 2.518 habitatges iniciats, una xifra que no es veia des del 2008, en ple boom immobiliari. Tanmateix, el 2023, els visats d’obra nova van tornar a caure de forma intensa a la capital (-48,7%) i les xifres es van situar un terç per sota del nivell del 2019. No obstant això, segons el portal de dades de l’Ajuntament de Barcelona, l’evolució ha millorat significativament a tots els àmbits en els primers nou mesos del 2024, especialment a l’àmbit metropolità i al conjunt de Catalunya, però també a Barcelona.

L’Estat no té competències exclusives sobre l’habitatge, però la Constitució espanyola (CE) deixa en mans del govern central l’elaboració del règim jurídic bàsic. L’article 47 de la Constitució defensa el dret a gaudir d’un “habitatge digne i adequat”, mentre que el 149 afirma que és també competència exclusiva de l’Estat “la regulació de les condicions bàsiques que garanteixin la igualtat de tots els espanyols en l’exercici dels drets i en el compliment dels deures constitucionals”. La llei d’habitatge, del maig del 2023, reconeix en el seu preàmbul el deure de l’Estat de garantir el dret a l’habitatge.

El govern central té competències, per exemple, en la definició dels elements bàsics de les relacions contractuals de l’àmbit privat (articles 149.1.1 i 149.1.8 CE). És a dir, l’Estat estableix les normes sobre com han de funcionar els contractes de compravenda i de lloguer.

De la mateixa manera, l’executiu central elabora els pressupostos generals de l’Estat on assigna a través del pla estatal d’habitatge la partida de foment (ajudes i subvencions en matèria d’habitatge), i estableix les línies bàsiques d’assignació d’aquest pressupost. Això influeix en com podran les comunitats autònomes desenvolupar les seves competències.

Les comunitats autònomes poden assumir competències en matèria d’ordenació del territori, urbanisme i habitatge, d’acord amb l’article 148 de la CE. Actualment, totes les comunitats tenen aquesta competència transferida. L’Estatut d’Autonomia de Catalunya recull precisament competències exclusives de la Generalitat en matèria d’habitatge. 

La Generalitat “pot exigir el compliment, però no regular” els contractes de compravenda i lloguer. En aquesta línia, Catalunya ha pogut aprovar aquest gener un règim sancionador per a l’incompliment de limitació de preus del lloguer, d’acord amb la regulació estatal.En canvi, el Tribunal Constitucional va tombar la llei de limitació de preus de lloguer aprovada a Catalunya l’any 2020, entenent que sobrepassava les seves competències, perquè regulava sense un marc estatal.

En matèria d’urbanisme, l’Estatut recull (article 149.5.b) que és competència de la Generalitat la regulació del règim jurídic del sòl, però respectant les condicions bàsiques que l’Estat estableix.
La llei 7/1985 que regula les bases del règim local els atorga capacitat de “planificació, gestió, execució i disciplina urbanística”. A més, els responsabilitza de la promoció i gestió de l’habitatge de protecció pública amb criteris de sostenibilitat financera, conservació i rehabilitació d’edificis o la protecció i gestió del Patrimoni històric. Les comunitats autònomes també poden transferir competències als municipis.