Los precios suben, pero la duda sigue: ¿sirve el tope del alquiler para regular el mercado de vivienda?

El precio medio del alquiler en Catalunya ya es mayor que antes de aplicar el tope, según los nuevos datos del Departament d’Habitatge de la Generalitat, calculados a partir de las fianzas depositadas en Incasòl publicadas este domingo. En Barcelona, ​​el precio en el tercer trimestre de 2025 fue el más alto desde que se aplicó el tope, pero todavía se mantenía por debajo de los meses previos. Paralelamente, el número de contratos firmados marca una tendencia negativa, aunque los nuevos datos muestran un repunte.

La medida, que limita el precio de la renta en las zonas tensionadas, lleva activa casi dos años, pero su impacto siempre ha estado rodeado de duda: ¿es el tope del alquiler efectivo para regular el mercado de la vivienda?

Por ahora, los datos son insuficientes para dar una respuesta clara, tal y como explicamos. Verificat no ha encontrado ningún estudio académico que separe el impacto de la medida de otros factores contextuales y permita evaluar si el tope ha permitido reducir precios en las zonas tensionadas, si ha limitado su aumento, o si, por el contrario, ha hecho que la oferta baje.

Crece el precio del alquiler en Cataluña

Tras un bajón inicial cuando la medida entró en vigor, el precio del alquiler sigue una tendencia al alza en el conjunto de Catalunya. En el tercer trimestre de 2025 el precio medio del alquiler se situaba en los 876,73 euros mensuales, un 2,6% más que tres meses atrás, y un 4,5% más que en el mismo trimestre del año anterior.

El aumento se observa también a nivel de provincias: Barcelona, ​​Girona y Lleida registran incrementos del 2,5%, 4,1% y 5,7% respecto al trimestre anterior, mientras que en Tarragona el precio se mantiene constante (cae un 0,2%). Y en la ciudad de Barcelona, ​​que concentra una quinta parte de los habitantes de Catalunya, los precios del tercer trimestre de 2025 son ya los más altos desde que se aplicó la restricción, aunque se mantienen por debajo de los valores previos a la medida.

El alquiler medio en la ciudad se situaba el pasado septiembre en los 1.153,11 euros mensuales, un 1,5% más que en el trimestre anterior, y un 1,7% más que en 2024.

Paralelamente, el número de contratos firmados en Catalunya marca una clara tendencia negativa pese al repunte del tercer trimestre de 2025, cuando han subido un 2,1% respecto al segundo. En Barcelona, ​​el repunte está más claro: con 7.855 contratos firmados entre julio y septiembre, el trimestre fue el mejor desde el segundo de 2024.

El escenario del 2020: el tope derribó el precio

Ante la ausencia de publicaciones que evalúen los factores externos que pueden influir en estos datos, los antecedentes aportan contexto. En 2020 Cataluña aprobó una ley de contención de los alquileres que el Tribunal Constitucional anuló dos años después por invasión de competencias. Los estudios que se hicieron al respecto concluyeron que la medida rebajó el precio de la vivienda pero no se ponen de acuerdo en la medida en que lo hizo, ni en si también tuvo como consecuencia la reducción de la oferta, tal y como explicamos.Estudios como el de la Barcelona School of Economics o el de la UPF y la Asociación de Promotores y Constructores de Edificios de Catalunya atribuyen al tope de 2020 caídas de entre el 4% y el 15% de la oferta. Otros, como el del Instituto de Economía de Barcelona o el del Instituto Alemán de Investigación Económica (con datos de Idealista) no detectan cambios en la oferta e incluso hay uno, el del Observatorio Metropolitano de la Vivienda de Barcelona, que detecta un pequeño aumento.