Habitatge: estem davant d’un canvi de model?
Oferim una radiografia sobre l’estat de l’habitatge a Barcelona i Catalunya i dades sobre els punts candents del debat com les barreres d’accés, els actors del mercat o les polítiques impulsades fins ara
Coordinació per Ares Biescas
Territori
Una radiografia sobre l’estat de l’habitatge a la ciutat de Barcelona i a Catalunya, que il·lustra alguns dels punts claus del debat.
Barcelona
La majoria dels propietaris tenen només un habitatge
L’any 2023, a la ciutat de Barcelona hi havia un total de 524.357 propietaris i 794.272 habitatges, la qual cosa suposa una mitjana d’1,5 unitats per titular. Així, la majoria dels propietaris (un 84%) tenen només un habitatge, segons un informe de l’Observatori Metropolità de l’Habitatge de Barcelona (OMH).
Si ens fixem en els grans tenidors, els propietaris de 5 o més habitatges suposen el 2,2 % del total de titulars i els pertanyen el 23,2 % dels habitatges. Un 0,9% del total són propietaris de més de 10 habitatges i acumulen el 17,2 % dels habitatges, i els propietaris de més de 15 habitatges representen un 0,5% del total i controlen el 14,0 % del parc.
Alhora, la gran majoria dels propietaris del parc d’habitatge són persones físiques, concretament el 97%. D’altra banda, les empreses suposen el 91,6% de les persones jurídiques propietàries.
Un total de 4 de cada 10 habitants de Barcelona viuen de lloguer
El lloguer ha guanyat força en els darrers anys a Barcelona. L’any 2021, el 44,07% dels ciutadans de Barcelona vivien de lloguer, a diferència del 38,17% que ho feien l’any 2017, segons les darreres enquestes sociodemogràfiques realitzades per l’Ajuntament de Barcelona. Ara bé, el darrer any 2024, els contractes de lloguer a la ciutat segueixen a la baixa des de l’any 2021. S’ha de tenir en compte, però, que les dades de contractes de lloguer no recullen la fotografia de quantes persones viuen en habitacions rellogades.
Les llars de rendes molt baixes (<727 €/mes) són les que viuen majoritàriament de lloguer, mentre que la resta de llars es divideixen al voltant del 50% entre la propietat i el lloguer, sense gaires diferències.
Preu del lloguer
El preu mitjà del lloguer a Barcelona ha crescut un 66% en deu anys, mentre que els salaris ho han fet un 20%. Si aquestes dades s’ajusten a la inflació, tenim que el preu mitjà del lloguer ha crescut un 41% i els salaris han pujat un 1,2%. La quota mitjana a la ciutat se situava en 1.117,39 € al mes l’últim trimestre de 2024, segons les darreres dades del Servei d’Estudis i Documentació d’Habitatge de la Generalitat de Catalunya. Si la comparem amb les principals ciutats espanyoles, Barcelona té un dels lloguers més elevats: els habitants paguen 12,6 €/㎡ de mitjana per les seves llars de lloguer.
Un total de 10.507 habitatges turístics el 2024
Entre el 2005 i el 2014, s’observa un creixement exponencial en el nombre d’habitatges d’ús turístic a Barcelona, que reflecteix l’auge de plataformes com Airbnb i l’increment del turisme a la ciutat. Mentre que el 2005 hi havia 81 habitatges d’ús turístic, aquesta xifra era de 10.507 el 2024.
Per districte, a l’Eixample és on hi ha més pisos turístics actualment (gairebé 5.000), seguit de Sants-Montjuïc (1.235) i Sant Martí (1.226).
Per altra banda, el 2024 va tancar l’any amb un total de 15,6 milions de turistes a la ciutat de Barcelona, tornant a apropar-se als nivells prepandèmics (el 2019 hi va haver 16,1 milions de turistes a la capital), segons l’Observatori del Turisme de Barcelona.
La pressió turística, és a dir, el percentatge de turistes sobre la població resident, es va situar el 2024 en un 10,1%. Mentre que els total de turistes que s’allotjaven en apartaments turístics a la capital ha passat dels 101.149 el 2005 als 338.908 el 2024.
La tipologia d’allotjament preferida dels turistes segueix sent tanmateix l’hotel (54,1%), seguit dels allotjaments turístics (15,3%) l’any 2024. El 2018, un 19,4% dels turistes de Barcelona es quedaven en allotjaments turístics i un 50,3% en hotels.
Recuperació de la venda d’habitatges
Entre el 2013 i el 2018, les vendes d’habitatge a Barcelona van augmentar de manera constant, passant de 8.908 habitatges venuts el 2013 a 15.676 el 2017. El 2020 s’observa una caiguda abrupta en les vendes (9.861) a causa de l’impacte de la pandèmia de la covid-19, seguida d’una progressiva recuperació arribant a 15.800 vendes d’habitatge el 2024, segons el Col·legi de Registradors de la Propietat.
Tant el preu de l’habitatge nou com de lloguer han crescut a la ciutat:
El preu mitjà dels habitatges comprats a Barcelona aquest últim any era de 377.000 euros.
Desnonaments
El 2023 hi va haver 1.255 desnonaments a Barcelona, quasi la meitat dels que es produïen el 2013.
Catalunya
El preu mitjà del lloguer i l’habitatge
El preu mitjà del lloguer a Catalunya el darrer trimestre de 2024 va ser de 840,32 euros al mes, d’acord amb dades del Departament de Territori, que apunten diferències significatives entre províncies. El preu mitjà de lloguer a la província de Barcelona el 2024 va ser de 933,35 euros al mes, a Girona es va situar en 659,78 euros, a Lleida va ser de 502,82 euros al mes i a Tarragona de 586,71 euros al mes.
Un informe de l’Institut Català del Sòl indica que el nombre d’habitatges llogats continua baixant de forma significativa, mentre que els preus han pujat un 66% des del 2013 fins el 2023 i un 41% si ho ajustem a la inflació. El mercat de compravenda també ha moderat l’evolució creixent després d’un 2022 molt expansiu.
Per altra banda, l’índex de preus d’habitatge (IPV, en castellà), que elabora l’Institut Nacional d’Estadística (INE), ha crescut en termes reals un 27,6% a Espanya durant la dècada 2014-2023. Això són 10 punts percentuals per sota del de Catalunya (37,18%), que només ha estat superat per la Comunitat de Madrid (46,81%) i les Illes Balears (44,66%), on els salaris mitjans han crescut en termes reals un 0,19% i un 2,18%, respectivament.
L’habitatge en propietat versus lloguer
A Catalunya al voltant de dos milions de famílies tenen un habitatges en propietat com a residència principal, i unes estan 700.000 de lloguer, segons dades de l’Idescat.
Habitatges turístics
Els habitatges d’ús turístic es consideren empreses turístiques d’allotjament i necessiten el títol habilitant per poder iniciar la seva activitat, segons explica el Departament d’Empresa i Treball. A partir del gener de 2025, s’ha establert un registre obligatori a nivell estatal, que comença a funcionar de manera voluntària i s’implementarà de forma obligatòria posteriorment.
A Catalunya, hi havia el 2023 un total de 104.810 habitatges d’ús turístic mentre que hi ha 14.833 apartaments turístics, segons l’IDESCAT. Un habitatge d’ús turístic és aquell “cedit pel seu propietari, directament o indirectament, a tercers, a canvi d’una contraprestació econòmica, per a una estada de temporada i en condicions de disponibilitat immediata”. Un apartament turístic són “edificis o conjunts continus constituïts totalment per apartaments o estudis com a establiment únic o com a unitat empresarial d’explotació, amb els serveis turístics corresponents”.
Entre 2015 i 2023, els habitatges d’ús turístic a Catalunya han crescut en prop de 60.000.
Segons un estudi del 2020 del Departament d’Economia de la Universitat de Barcelona (UB) que va aplicar models estadístics per analitzar l’encariment dels pisos, l’augment d’apartaments turístics va contribuir a l’increment dels preus i lloguers de l’habitatge a Barcelona entre 2007 i 2017. Concretament, “per cada 100 nous anuncis d’Airbnb a un barri donat, els lloguers i els preus de compra van créixer un 3,5% i un 8,5%, respectivament”.
Si tenim en compte l’increment mitjà de l’activitat d’Airbnb, la proliferació dels lloguers turístics explica el 4% dels increments en lloguers i el 20% en preus de compra que es va experimentar a la ciutat de Barcelona, segons la investigació. Mentre que els efectes van ser propers a zero als barris amb menys apartaments turístics, a les zones cèntriques amb més anuncis, l’activitat d’Airbnb va incrementar els lloguers i els preus de compra en un 7% i 20%, respectivament, conclouen els autors.
Segones residències
Al voltant de 409.532 catalans tenien una segona residència l’any 2021, segons dades del cens de l’Institut Nacional d’Estadística (INE).
Compravenda d’habitatges
La crisi financera i l’excés d’oferta d’habitatge van aturar la construcció residencial durant el període 2007-2014, amb una important correcció del preu i de les compravendes, segons apunta el Departament d’Economia. La cartera explica que després de la contracció del sector registrada el 2020 per la crisi de la covid-19, a partir del 2021 la demanda d’habitatge s’ha vist impulsada pel creixement demogràfic i l’augment de les compravendes per part d’inversors i d’estrangers, tant residents com no residents. La xifra de compravendes a Catalunya va ser de 99.592 unitats el 2024, un 8,4% més que l’any anterior, segons l’INE. És el tercer millor any de la sèrie històrica, que es remunta al 2007, després de les 111.482 operacions de compravenda durant aquell any i les 102.637 del 2022.
Del total d’habitatges, 19.002 eren de nova construcció (un 22,3% més que l’any passat) i 80.590 de segona mà (+5,6%); 93.552 es trobaven al mercat lliure (+10,15%) i 6.040 eren de protecció oficial (-13,1%).
A nivell estatal, la compravenda d’habitatges va créixer un 10%, arribant a 641.919, dels quals 594.501 eren lliures (+10,3%) i 47.418 protegits (+6,7%); 135.052 eren nous (+23,4%) i 506.867 eren usats (+6,9%).
Construcció d’habitatges
La tendència en la construcció d’habitatges sembla que recupera l’activitat. Durant el període de gener-setembre de 2024 s’han iniciat 12.142 habitatges, xifra que representa un increment del 20,6% respecte l’any anterior, i se n’han acabat 9.764, segons l’últim butlletí trimestral d’Habitatge del Departament de Territori.
Desnonaments
Catalunya lidera el rànquing de comunitats de l’Estat on es fan més desnonaments. L’any 2024 hi va haver un total de 7.381 desnonaments a Catalunya. Això són de mitjana uns 20 desnonaments al dia. En van ser 3.420 el segon semestre del 2024, segons dades del Consell General del Poder Judicial. Les dades mostren que un de cada quatre desnonaments s’ha fet a Catalunya.
Per volum de població, Catalunya també està per sobre de la resta de territoris de l’Estat, amb 50 llançaments per cada 100.000 habitants. A Madrid s’han fet, en el mateix període, 23 desnonaments cada 100.000 habitants, i al País Basc, 12.
Els desnonaments vinculats al lloguer són una àmplia majoria. El 75% dels llançaments que s’han fet a Catalunya són en pisos de lloguer, un total de 2.967 desnonaments per impagament de lloguer. En menor proporció, el segon motiu del llançament és per execució de la hipoteca per impagament.
L’any 2021, en plena pandèmia, el govern espanyol va establir un període de suspensió de desnonaments en habitatges de famílies vulnerables i sense alternativa residencial. Una suspensió que s’ha anat renovant cada any i que ha tornat a renovar-se per aquest 2025.