Habitatge: estem davant d’un canvi de model?
Oferim una radiografia sobre l’estat de l’habitatge a Barcelona i Catalunya i dades sobre els punts candents del debat com les barreres d’accés, els actors del mercat o les polítiques impulsades fins ara
Coordinació per Ares Biescas i Mariona Martínez
Barreres d’accés
Alguns dels punts candents del debat giren al voltant de l’esforç per part de la població per pagar el lloguer, la falta d’habitatge protegit o de lloguer social o el canvi que hi ha hagut a l’hora de poder accedir al crèdit després de la crisi immobiliària del 2008.
L’esforç per pagar el lloguer
Espanya és el país d’entre les grans economies de la Unió Europea (UE) on pagar el lloguer exigeix més sobreesforç, segons un informe del Banc d’Espanya. Quatre de cada 10 llars espanyoles que viuen de lloguer destinen més d’un 40% dels seus ingressos al pagament del lloguer (mitjana 2015-2023).
Les dades mostren que, com menor és la renda d’una llar, més gran és el percentatge dels seus ingressos que es destina al pagament del lloguer. Les llars amb menys renda destinaven de mitjana el 43,1% dels seus ingressos a pagar pel seu sostre, enfront del 31,9% a la UE-27, prop del 30% a França i Itàlia, i menys del 25% a Alemanya. Des de 2002, això representa un augment del 15%.
A més, un 45% de la població que viu de lloguer estava en risc de pobresa, el percentatge més alt dins l’Europa dels 27. Es consideren en risc de pobresa les persones que tenen una renda inferior al 60% de la mitjana després de rebre ajuts socials.
Per altra banda, un jove d’entre 16 i 29 anys que es vulgui emancipar en solitari hauria de dedicar-hi avui dia el 102,3% del seu salari al lloguer, segons el Balanç General de l’Observatori d’Emancipació Juvenil. En cas de voler comprar un habitatge, els joves haurien de dedicar el salari íntegre de quatre anys i mig només per a pagar l’entrada d’un pis i, posteriorment, destinar tres quartes parts del salari mensual al pagament de la hipoteca.
Falta d’habitatge protegit
L’habitatge protegit ha estat la principal figura utilitzada en política pública d’habitatge durant més de mig segle, tant a Catalunya com a Espanya. En general, i com apunta l’Observatori Metropolità de l’Habitatge de Barcelona (OHB), l’habitatge protegit es considera com a tal quan:
- És l’habitatge principal.
- L’Administració posa diners perquè es construeixi, sigui mitjançant ajudes o reserves de sòl.
- Poden ser construïts i gestionats tant per empreses privades (constructores o promotores), per l’administració pública (com ajuntaments o governs), o entitats socials (cooperatives d’habitatge o fundacions sense ànims de lucre).
- Compta amb uns requisits normatius de disseny físic, habitabilitat i qualitat.
- Està subjecte a limitacions per vendre’l o llogar-lo posteriorment, ja sigui de temps, sobre el preu màxim o la transmissió de l’ús i la titularitat.
Històricament, la major part del parc protegit s’ha distribuït entre els beneficiaris a través de la venda. Però els habitatges protegits poden ser destinats a lloguer o a altres formes de cessió d’ús, com per exemple, el règim cooperatiu en cessió d’ús.
En total, a Catalunya, el parc d’habitatge amb alguna protecció era el 2023 de 116.000 llars, segons dades del Departament de Territori. Si tenim en compte que a Catalunya hi ha 3,9 milions d’habitatges, segons l’INE, això vol dir que representen el 3% del parc total d’habitatges.
Segons el Departament de Territori, fins a finals de setembre del 2024, a Catalunya, hi havia al voltant de 40.000 habitatges destinats al lloguer social, gestionats per les diferents administracions públiques o entitats sense ànim de lucre. El 2021, el lloguer social representava un 1,25% del total dels 2.989.357 habitatges que es feien servir com a primera residència a Catalunya, ben lluny del 8% de mitjana de la Unió Europea, segons dades del Ministeri d’Habitatge.
El Pla territorial sectorial d’habitatge de la Generalitat, aprovat el passat octubre de 2024, estableix que “tots els municipis de més de 5.000 habitants i les capitals de comarca han de disposar, en el termini de vint anys, d’un parc mínim d’habitatges destinats a polítiques socials del 15% respecte del total d’habitatges principals existents” i hauran d’arribar “al 8% d’habitatges de lloguer social (i el 7% en la mitjana catalana)”.
A Espanya, el lloguer social representa l’1,1% del total, amb dades de l’OCDE.
Del 2019 a 2023 es van finalitzar 7.647 habitatges de protecció oficial a Catalunya. En aquest gràfic es veu la caiguda que va tenir la construcció d’habitatge protegit a Catalunya a partir del 2011. A Catalunya, el 2023 hi havia 92.775 persones inscrites per rebre un habitatge protegit.
A Barcelona:
Entre 2002 i 2024 es van construir 16.947 habitatges de protecció oficial a la ciutat de Barcelona. De fet, els públics representen l’1,8% dels habitatges a Barcelona i més del 15 % es troben als barris de Can Peguera, Torre Baró, la Marina del Prat Vermell, Vallbona i Baró de Viver, segons l’OMH.
El problema de la desqualificació: 9 de cada 10 habitatges socials a Catalunya es van perdre
No és només una qüestió relacionada amb la contracció de la inversió pública en producció d’habitatge protegit, sinó també amb la desqualificació d’aquests habitatges, que han deixat de formar part de l’estoc per destinar a polítiques socials.
Els habitatges que es construïen sota el règim de protecció oficial perdien aquesta qualificació al cap d’uns anys (25, normalment) i es podien vendre al mercat lliure per un preu molt superior al que s’havia pagat originàriament. I, en els següents anys, continuaran entrant al mercat privat tots aquells construïts o aprovats abans del decret llei del 2019. Ara bé, els habitatges de protecció oficial que es revenen no poden augmentar de preu més enllà de l’IPC.
A Espanya, més de 6,8 milions d’habitatges del total del parc d’habitatge s’han edificat amb alguna modalitat de protecció des de mitjan segle passat. Això suposa gairebé el 30% del parc actual d’habitatges principals, segons les conclusions d’un estudi del 2018 elaborat per Carme Trilla, presidenta de l’Observatori Metropolità de l’Habitatge de Barcelona, i el politòleg Jordi Bosch titulat “El parc públic i protegit d’habitatges a Espanya: una anàlisi des del context europeu”.
Un cop acabat el termini de qualificació marcat per cada comunitat autònoma (varia de 10 a 30 anys, ja que hi ha més de 50 règims de protecció diferents, segons la Societat de Taxació), els propietaris procedien a desqualificar (cosa que elimina la protecció) l’immoble per vendre’l al mercat lliure obtenint així importants beneficis.
Falta d’accés al crèdit i esforç per comprar una casa
Si ens fixem en els anys que necessita una persona, de mitjana, per comprar un habitatge, la dada és, aparentment, inferior a la d’abans de la crisi del 2008: uns 7 anys de salari íntegre. Llavors, què ha passat amb l’habitatge espanyol en els últims 20 anys?
“Fa 20 anys només hi havia un mercat, el de la propietat”, afirma en conversa amb Verificat Josep Maria Raya, catedràtic d’Economia Aplicada al Tecnocampus UPF. L’expert explica que el problema de l’habitatge és l’accessibilitat, no només pel preu, sinó també pel crèdit. “En relació amb els sous, abans el mercat de la propietat era difícil, però el crèdit ho solucionava; no calia tenir un 30% d’estalvi, es donaven crèdits al 100%”, relata Raya.
Però les hipoteques d’alt risc van acabar amb l’esclat de la bombolla immobiliària. Els bancs ja gairebé no donen crèdits per sobre del 80% del valor de l’habitatge, i per a alguns pot ser complicat estalviar el 30% del preu d’un pis, sobretot entre els més joves i a les grans ciutats. Les llars amb menys ingressos destinen actualment més del 40% de la seva renda a pagar l’habitatge, segons l’INE, cosa que fa difícil l’estalvi.
“El prototip de jove solvent, que pot pagar el rebut de la hipoteca, que té estudis i que, per tant, la seva vida en teoria anirà a millor, no pot accedir al mercat de la propietat perquè no té el 30% (20% del valor de l’habitatge més un 10% d’impostos) que necessita per accedir al crèdit”, diu Raya.
La negativa al crèdit ha fet que la xifra de propietaris entre 16 i 29 anys es desplomi: d’un 58% el 2007 a un 29% en l’actualitat. Segons l’investigador del Centre d’Estudis Demogràfics i professor de Geografia de la UAB, Juan Antonio Módenes, amb la crisi, “l’oferta d’hipoteques es va reduir molt, es van endurir les condicions i semblava que el lloguer obria una possibilitat, però l’oferta no ha estat adequada”. De fet, segons un informe del Banc d’Espanya, tot i que hi ha un augment de 100.000 habitatges cada any, l’oferta al mercat de lloguer és insuficient per absorbir la demanda.
L’expert assegura que solucionar aquesta tensió passa per treure del mercat de lloguer a la gent que hauria d’estar en el de la propietat. Ara bé, el problema no és només la falta d’accés a les hipoteques: “Des del 2010 estem produint menys de la meitat dels habitatges que necessitem. Es creen uns 275.000 llars a l’any i es fan unes 100.000 vivendes; hem passat de fer massa habitatges abans del 2010 a l’altre extrem del pèndol”, exposa.
Si ens fixem en qui forma part de les llars espanyoles, la tendència és clara: cada cop hi ha menys persones d’entre 30 i 44 anys que sustenten una llar, passant de més del 30% l’any 2006 al 23% en l’actualitat.
Això s’explica, en part, perquè la població està envellint, però, a més, els joves no estan substituint la població que envelleix en el mercat de l’habitatge. “Tenim pocs joves i no s’emancipen tan ràpidament com abans”, diu Módenes.
Mentrestant, viure de lloguer ha esdevingut, a poc a poc, més habitual. Les llars de lloguer han passat de representar el 13% del total el 2005 al 18,7% el 2023, segons xifres de l’Institut Nacional d’Estadística (INE).