Franco va construir milions d’habitatges protegits, però ja s’han liberalitzat

Ens heu preguntat per Instagram (@verifi_cat) per un gràfic que mostra la tendència de construcció d’habitatges protegits a Espanya: durant la dictadura franquista, arriba a sobrepassar els 200.000 anuals, xifra que cau durant la transició i assoleix nivells mínims durant la democràcia. L’acompanya un text remarcant les llars construïdes entre els anys 1950 i 1970 i els baixos nivells actuals de creació de nou parc social, enaltint la dictadura franquista.

La tendència de construcció que mostra el gràfic és real, d’acord amb les dades d’urbanisme i habitatge registrades dins el llibre Estadístiques històriques d’Espanya de la Fundació BBVA i de l’Observatori de l’habitatge i el sòl del govern espanyol.

Tanmateix, la desqualificació de llars protegides per entrar al mercat lliure ha fet que els habitatges socials representin actualment menys del 2% de tot el parc immobiliari. En el franquisme, les promocions privades protegides passaven al mercat lliure al cap de 20 o 50 anys i, per tant, tot el que es va construir en dictadura ja ha perdut el règim de protecció. T’HO EXPLIQUEM!

“Entre els anys 50 i 70, Espanya va assolir els màxims en construcció d’habitatge protegit, amb xifres que superaven els 200.000 habitatges anuals en alguns pics. […] I en les últimes dècades, els nivells són mínims en comparació històrica.”

La publicació és part dels discursos que reivindiquen la dictadura franquista seleccionant dades i obviant el context per presentar el règim com a més eficient que la democràcia actual, com vam explicar per al 50è aniversari de la mort del dictador. Ignoren que qualsevol comparació entre sistemes polítics tan diferents requereix tenir en compte el context històric, econòmic i social de cada època. 

L’evolució de la construcció d’habitatge protegit: de 240.000 a 11.000 habitatges l’any

La construcció d’habitatges protegits ha experimentat una davallada progressiva des del final de la dictadura. Després de superar les 200.000 vivendes acabades anualment els anys 1960, les xifres han anat disminuint a poc a poc.

L’última gran caiguda a les estadístiques va ser el 2013, quan es van construir 17.059 habitatges protegits, menys de la meitat que l’any anterior, uns nivells que mai s’han recuperat des de llavors, d’acord amb l’informe del ministeri. El 2025 es van construir 11.104 habitatges protegits a tot l’estat, segons l’última estadística.

L’estadística també mostra l’evolució del sector de la construcció d’habitatges a Espanya i l’increment del pes del sector privat des del 1965, any en què es va assolir el nombre més alt d’habitatges protegits construïts, més de 240.000 en un any. Alhora, la construcció d’habitatges lliures va augmentar progressivament fins a gairebé els 600.000 acabats durant el 2006, en detriment del nombre d’habitatges protegits.

No hi ha dades fiables, només estimacions, sobre les dècades anteriors al 1950 perquè aquest va ser l’any en què es van començar a elaborar el cens d’habitatges, com detalla Xavier Tafunell a l’estudi de la Fundació BBVA.

Bona part del parc protegit s’ha liberalitzat al cap dels anys

En realitat, molts dels habitatges protegits que s’han construït a Espanya han deixat de ser-ho, especialment els més antics. Això és perquè al cap d’unes dècades de la seva catalogació com a protegits, es desqualifiquen: passen al mercat privat.

Durant la dictadura de Franco es van promulgar diverses lleis sobre l’habitatge protegit que atorgaven a la qualificació diferents terminis de caducitat. Els habitatges protegits de promoció privada qualificats entre el 1939 i el 1969, tenien una vigència de 20 anys des de la qualificació definitiva. A partir de la llei del 1969 tenen una vigència de 50 anys, segons analitza un article de l’any 2000 del notari Ángel Serrano de Nicolás a la revista La Notaría. 

El 2025 es va celebrar el 50è aniversari de la mort del dictador, cosa que significa que tots els habitatges promoguts de manera privada sota el franquisme ja han perdut la qualificació de protegits.

Actualment, i des del 1978, la qualificació d’habitatge protegit dura 30 anys, tal com disposa el reial decret que els regula.

Els darrers 45 anys s’han construït 2,7 milions d’habitatges protegits, segons dades del Ministeri de l’Habitatge, però “la majoria s’han desqualificat”, fet que no ha permès acumular un parc públic d’habitatge més gran.

Això vol dir que les primeres desqualificacions van arribar als anys seixanta, a mesura que anaven vencent els terminis dels habitatges qualificats sota les lleis més antigues. Els protegits per la llei del 1978 van començar a quedar lliures a partir del 2008, i els de la llei del 1969, amb el termini més llarg de 50 anys, van començar a desqualificar-se el 2019.

El Pla Estatal d’Habitatge 2026-2030 del govern espanyol busca donar-los la qualificació de protecció indefinida a tot l’estat (hi ha comunitats autònomes on ja és així, com a les Illes Balears des de la llei 5/2018), de forma que es pugui construir un parc immobiliari públic sense que acabi caducant.

La política d’habitatge protegit de Franco era diferent de l’actual

“No volem una Espanya de proletaris sinó de propietaris”: la frase del ministre d’Habitatge de la dictadura, José Luis de Arrese, resumeix una política que, segons explica a Verificat el doctor en Història i membre del Grup de Recerca sobre Dictadures i Democràcies de la UAB Iván Bordetas, no responia a una voluntat de crear un parc d’habitatge protegit, sinó a la necessitat d’afrontar la devastació posterior a la Guerra Civil i d’atraure capital a l’estat. 

El govern franquista es va veure obligat a suplir la demanda de llars per a les classes baixes davant la inacció del sector privat, que concentrava la construcció en propietats destinades a les classes mitjanes i altes per la seva rendibilitat. “Això dona unes xifres [de construcció] espectaculars durant la dictadura”, afirma Bordetas, “però cal tenir en compte que era un pegat enorme per una deficiència estructural enorme.”

Espanya té el parc social més petit de l’OCDE

Fins als anys vuitanta, la majoria d’habitatges que es construïen eren protegits. Així i tot, avui només l’1,72% del parc residencial de l’Estat és habitatge social públic, segons l’informe de l’Observatori de l’habitatge i el sòl del 2024. Incloent-hi el de titularitat privada, la xifra puja fins al 3,3%.

Espanya, de fet, és el país a la cua a l’OCDE en el nombre d’habitatges de lloguer social relatius al total d’habitatges, segons un estudi de l’organització amb dades del 2022. La mitjana a la UE és del 8% del parc immobiliari, i la de l’OCDE, del 7%, mentre que Espanya es queda per sota del 2%. 

Com pot ser que el parc social sigui de l’1,7% si s’han construït 5,3 milions de pisos públics en les darreres sis dècades? Una resposta podria ser la seva desqualificació, és a dir, habitatges protegits que, al cap dels anys, passen al mercat lliure. Un informe del 2025 del Consell Superior dels Col·legis d’Arquitectes d’Espanya sobre l’habitatge públic, estima que si no s’haguessin desqualificat els habitatges protegits, actualment constituirien el 38% del parc, més que a cap altre país de l’OCDE.