L’encariment dels lloguers s’ha contingut des que es va aplicar el topall a Catalunya, malgrat el repunt del 4% d’aquest estiu

El Ple del Parlament d’aquest dimecres ha presenciat un intercanvi de dades sobre la crisi de l’habitatge entre el president de la Generalitat, Salvador Illa, i el president del PP català, Alejandro Fernández. El popular ha retret al socialista el “mal balanç” de les seves polítiques, amb un creixement del 4% en els preus del lloguer. El cap de l’executiu ho ha desmentit, argumentant que els preus “s’han contingut i estan baixant” i ha brandat una rebaixa del 4,9% a Barcelona. 

Totes aquestes xifres són certes, però dibuixen imatges contradictòries: el preu ha pujat o ha baixat? No hi ha una resposta clara, perquè depèn dels valors que s’analitzen i amb quin moment històric es comparen. T’expliquem tot el context:

«Un any i mig després [de la investidura], el balanç no pot ser pitjor: segons les dades de la mateixa Generalitat, el preu del lloguer ha crescut quasi un 4% i els contractes el darrer any s’han desplomat un 15%.»

Alejandro Fernández, president del PP català

«La llei d’habitatge funciona bé: el preu del lloguer s’ha contingut i està baixant. A Barcelona, [ha baixat] un 4,9%.»

Salvador Illa, president de la Generalitat

Totes les xifres que han mencionat Illa i Fernández coincideixen amb les dades que publica trimestralment el departament d’Habitatge de la Generalitat a partir de les dades de l’Institut Català del Sòl (Incasòl):

• Fernández diu que “el preu del lloguer ha crescut quasi un 4%”. En el darrer trimestre disponible, el segon del 2025, el preu del lloguer contractual a Catalunya és un 3,85% superior al segon trimestre del 2024. 
• Fernández afegeix que “els contractes el darrer any s’han desplomat un 15%”. És cert, si es compara el primer semestre del 2025 amb el mateix període del 2024.
• Illa afirma, amb relació a la llei d’habitatge, que “el preu del lloguer s’ha contingut i està baixant”. Des que va entrar en vigor el topall establert per aquesta llei, el març de l’any passat, el preu mitjà ha baixat un 1,6%: dels 869 euros el primer trimestre del 2024 als 855 euros del segon del 2025. No hi ha estudis que demostrin una relació causa-efecte.
• Illa diu que a Barcelona el preu del lloguer ha baixat “un 4,9%”. És cert, agafant com a referència el mateix període post-topall: dels 1.194 euros als 1.136 actuals.

Contenció de l’encariment dels lloguers

Els preus del lloguer a Catalunya, tal com registra l’estadística de l’Incasòl, van créixer ininterrompudament entre el 2014 i el 2020, quan el Parlament va aprovar una llei de contenció dels lloguers que el Tribunal Constitucional va anul·lar dos anys després per invasió de competències. Diversos estudis elaborats per observatoris, universitats i portals immobiliaris coincideixen que el topall va servir per abaixar els preus, tot i que no es posen d’acord en si va causar, també, una disminució en l’oferta de pisos. 

Després d’una treva de dos anys, marcada també per la pandèmia, els lloguers van tornar a encarir-se fins a assolir el seu rècord, a principis del 2024. El lloguer mitjà de Catalunya va arribar als 869 euros el primer trimestre i a Barcelona, un dels grans focus de la crisi de l’habitatge, va fregar els 1.200.  

Des que es van batre aquests rècords, els preus del lloguer van baixar significativament durant els darrers nou mesos del 2024. Aquesta baixada va coincidir amb l’entrada en vigor d’un nou topall establert per la Generalitat en el marc de la llei espanyola de l’habitatge del 2023. Ara mateix afecta 271 municipis catalans on viu el 90% de la població del país.

Així i tot, es necessiten estudis acadèmics per afirmar que la baixada ha estat gràcies a la llei, i que no hi han intervingut altres factors. Per ara, no hem trobat investigacions que analitzin l’efecte d’aquest segon topall.

Aquesta baixada, però, s’ha desdibuixat en el segon trimestre del 2025. L’Incasòl ha registrat un encariment del 3,85% (el 4% que cita Alejandro Fernández) respecte al segon trimestre de 2024, el primer després de l’aplicació del topall. Així i tot, els preus actuals estan per sota de les xifres rècord de principis de 2024, just abans del topall. A Catalunya són un 1,6% inferiors i a Barcelona, com menciona Salvador Illa, un 4,9%.

En tot cas, encara que els lloguers s’han encarit a Catalunya aquest segon trimestre, la taxa de creixement és força menor que el 2022 i el 2023, quan molts trimestres registraven increments del 5% o el 10% respecte a l’any anterior. 

Per tant, si bé és cert que després de l’aplicació de la llei d’habitatge a Catalunya els preus s’han contingut, encara no s’han fet estudis que estableixin una relació causal i que puguin demostrar si la llei funciona. A més, caldrà veure si l’augment del segon trimestre del 2025 es tracta d’un repunt o si els preus tornen a pujar.

Menys contractes firmats

Malgrat aquesta contenció de preus, Catalunya ha viscut un decreixement en el nombre de contractes d’arrendament firmats. Una davallada que no és pas nova, sinó que es prolonga des del 2021, quan es van recuperar les xifres prepandèmiques. 

Estudis com el de la Barcelona School of Economics o el de la UPF i l’Associació de Promotors i Constructors d’Edificis de Catalunya atribueixen al topall del 2020 caigudes d’entre el 4% i el 15% de l’oferta. Altres, com el de l’Institut d’Economia de Barcelona o el de l’Institut Alemany d’Investigació Econòmica (amb dades d’Idealista) no detecten canvis en l’oferta i fins i tot n’hi ha un, el de l’Observatori Metropolità de l’Habitatge de Barcelona, que detecta un petit augment.