¿Por qué es demasiado pronto para saber si el tope a los alquileres funciona?

El acuerdo entre el PSC y los Comuns para limitar las compras especulativas ha reavivado el debate social sobre las medidas propuestas para paliar la crisis de la vivienda. Principalmente, la del tope a los alquileres, que ya lleva activo en Cataluña casi dos años.

Mientras que los grupos favorables a la medida destacan que, desde que se aprobó, el precio de los alquileres se ha reducido, los opositores señalan que también ha bajado el número de contratos firmados —un posible efecto en la oferta.

En realidad, el único indicador que tenemos por ahora es el precio medio de los nuevos contratos de alquiler, una estadística elaborada por la Generalitat a partir de las fianzas al Incasòl. Muestra un descenso de precios desde que se aplicó la limitación, en marzo de 2023. El número de contratos firmados, en cambio, se ha reducido, según la misma fuente.

De todos modos, esta lectura superficial no permite establecer si el tope ha permitido reducir precios o si, por el contrario, ha hecho bajar la oferta: no tiene en cuenta otros factores que puedan influir en estas cifras, y todavía no se ha publicado ningún estudio académico que analice los efectos del tope de 2023. ¡Te lo explicamos!

Por qué estos datos no confirman si el tope funciona o no

Tanto los defensores como los detractores del tope al alquiler han utilizado alguno de estos datos para argumentar sus posiciones. De todos modos, la superficialidad de este análisis hace imposible evaluar, de manera objetiva, si la ley realmente ha causado estas dinámicas.

Para empezar, porque, como se dice en estadística, que haya una correlación no implica que haya, necesariamente, una relación de causalidad. En otras palabras, que haya una tendencia concreta después de un acontecimiento —en este caso, la aplicación del tope—, no quiere decir que la tendencia sea causada por dicho acontecimiento. Puede haber muchos otros factores que puedan influir en el precio, o en el número de contratos.

Es por eso que son necesarios estudios académicos con más profundidad que tengan en cuenta otros posibles factores. Por ejemplo: ¿todas las franjas del mercado se han abaratado por igual? ¿O hay algunos tipos de pisos que se han encarecido, y otros que se han abaratado? O, ¿se firman menos contratos a causa de la regulación, o hay otros factores, como la construcción o la falta de espacio urbanizable, que también han influido?

En el momento de publicar este artículo, no se ha publicado ninguna investigación académica que estudie el tope al alquiler vigente en Cataluña desde 2023. De todos modos, sí los hay en referencia al tope de hace media década. El gobierno lo creó en 2020 con la ley de contención de los alquileres, y finalizó dos años más tarde cuando el Tribunal Constitucional anuló la normativa por invasión de competencias.

¿Qué dicen los estudios del tope a los alquileres de 2020?

La mayoría de las investigaciones académicas coinciden en que la ley consiguió reducir el precio de los alquileres, pero no se ponen de acuerdo en qué medida. También se contradicen en cuanto al efecto perjudicial de disminución de la oferta.

En primer lugar, hay consenso en que la ley generó una bajada de precios. Los cinco estudios analizados por Verificat calculan que los alquileres en los municipios regulados bajaron entre un 2% y un 6%. Uno de ellos, el de la Barcelona School of Economics (BSE), estima que la disminución de precios global esconde una retirada de los pisos más caros del mercado de alquiler, mientras que los más baratos se habrían seguido encareciendo.

Donde más discrepan, sin embargo, es en el efecto de la ley sobre la oferta de viviendas. El mismo estudio de la BSE, así como el de la Cátedra de la Asociación de Promotores y Constructores de Edificios de Cataluña—UPF, atribuyen a la limitación caídas de entre el 4% y el 15% de la oferta.

Otros estudios no detectan cambios sustanciales en la oferta atribuibles al tope: son ejemplo el del Institut d’Economia de Barcelona o el del Instituto Alemán de Investigación Económica, que elaboró la comparación a partir de datos de anuncios de Idealista.

Hay uno, el del Observatori Metropolità de l’Habitatge de Barcelona, que evaluó el impacto en la demarcación barcelonesa, que señala que la ley fue positiva tanto en cuanto al precio de las viviendas (una disminución del 7% en municipios regulados, y un encarecimiento del 4% en los no regulados) como en la oferta. Calcula que en los municipios con tope los inquilinos aumentaron un 3,8%, medio punto más que en el resto de poblaciones.