El número de viviendas que está en manos de grandes tenedores (personas o empresas que tienen la titularidad de más de 10 pisos) y que hace más de dos años que están desocupados en Catalunya es de 27.558 inmuebles, de acuerdo con los datos facilitados por el departamento de Territorio y Sostenibilidad de la Generalitat a Verificat.
Esta es la cifra del registro de viviendas vacías de Catalunya, que se creó al amparo del decreto ley 1/2015, una normativa pensada para dar salida a los pisos en propiedad de los bancos después de un desahucio a partir de la crisis de 2007. Dos años es el periodo que también se establece legalmente para determinar si los propietarios han vulnerado la función social de una vivienda. A partir de este tiempo, se pueden empezar a aplicar medidas impositivas, sanciones e, incluso, la expropiación.
Al inicio de su creación, este registro contaba con 44.007 viviendas, 14.411 pisos más que actualmente. "La bajada más fuerte se ha producido en los últimos últimos dos años, cuando los bancos han vendido estos pisos a los fondos de inversión", explica Jaume Fornt, director de la Agencia de la Vivienda de Catalunya.
10 municipios acumulan 5.860 inmuebles
De los 764 municipios de Catalunya que actualmente tienen registrados viviendas vacías, 10 acumulan un total de 5.860 (el 21,26%). Barcelona con 1.224, Terrassa con 764 y Hospitalet del Llobregat, con 608, encabezan este ranking. De hecho, el Ayuntamiento de Barcelona envió el pasado julio requerimientos por carta a los 14 propietarios de 194 inmuebles para que los pusieran en alquiler advirtiéndoles de que, en caso contrario, se podrían iniciar procesos de expropiación. Sabadell, Badalona, Tarragona, Manresa, Lleida, Reus y Santa Coloma de Gramanet completan la clasificación de la decena de municipios con más viviendas vacías.
Para movilizar este parque de inmuebles desocupados, los pisos del registro están sometidos a un impuesto, regulado por la ley 14/2015, y que puede suponer un gasto de entre 1.000 y 2.000 euros al año para el gran tenedor que no accede a alquilarlo, venderlo o cederlo a la administración para que se convierta en un alquiler social. En 2019, la Agencia de la Vivienda recaudó cerca 13,5 millones de euros por este concepto, una cifra que este año ha bajado a 10,2 millones.
Las penalizaciones en los pisos vacíos
Para conseguir la ocupación de estos inmuebles, las multas coercitivas resultan mucho más efectivas, considera Fornt. Se trata de una penalización de 1.000 euros mensuales por cada vivienda vacía que se aplica hasta que el piso no se ocupa o hasta que el propietario ha abonado por este concepto el 50% del precio estimado de la vivienda.
La otra herramienta que tiene la administración es la sanción, tipificada como muy grave, que va de los 90.000 a los 900.000 euros y que se impone cuando no se ha conseguido que el piso se ponga en el mercado. Como pasa con las multas coercitivas, los ayuntamientos tienen la primera palabra.
Finalmente, la expropiación es el mecanismo que permite a la administración aumentar el patrimonio público de inmuebles. En este sentido, el decreto ley 17/2019 del pasado mes de diciembre describe la figura de la expropiación, fundamentalmente, como la consecuencia del incumplimiento de la función social de la propiedad.
"Sin todos estos paquetes de medidas, los acuerdos y convenios a los que llegamos con los bancos no se hubieran dado", explica Fornt. De hecho, las entidades financieras han cedido a la Generalitat como alquileres sociales un total de 3.553 inmuebles desde la creación del registro hasta el año 2018.
El estado de los pisos vacíos del registro
De los 44.007 pisos vacíos inscritos inicialmente por los grandes tenedores en el registro, unos 10.000 estaban ocupados ilegalmente de acuerdo con la información facilitada por los mismos propietarios. Actualmente, este dato es de 3.476 de los 27.558, pero Fornt asegura que hay muchos que no han sido declarados como tal.
"Nuestra experiencia es que, de media, los pisos del registro necesitan obras de adecuación de entre 7.000 y 8.000 euros aproximadamente antes de ocuparse. Están los que necesitan una actualización y los que necesitan rehabilitación", asegura Fornt.
Los fondos de inversión, los nuevos interlocutores
Para Fornt, la prioridad de la agencia sigue siendo tener suficientes viviendas para "realojar las personas desahuciadas". En este sentido, señala que ahora lo importante no es tanto crear nueva legislación sino que las administraciones hagan uso de los instrumentos legales que ya tienen a su alcance.
Actualmente, explica Fornt, los interlocutores han cambiado y, a diferencia de los bancos, muchos de ellos son fondos de inversión que se encuentran en el extranjero. Son actores donde “las decisiones se toman en la City de Londres o en América y, al final, es mucho más complicado saber realmente quién decide qué”, concluye.
En 2019, en Catalunya se registraron 3.971 ejecuciones hipotecarias, según los últimos datos del Consejo General del Poder Judicial. Desde el 2015, cuando se creó el registro, el número de desahucios de viviendas ha sido de 30.705 (sin contar solares u otros tipos de propiedades), con una tendencia a la baja hasta 2019, apenas antes de que empezara la crisis derivada de la pandemia del Covid-19.
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